Tiếng Việt English
Tổng Đài Tư Vấn1900 6281
Luật Bảo Chính http://tuvan.luatbaochinh.vn

ĐẤT ĐAI NHÀ Ở

19006281

Một số thắc mắc về việc xây nhà trên đất chưa được sang tên sổ đỏ ?

01/04/2017 16:01
Câu hỏi:

Thưa luật sư!
Tôi có thắc mắc sau xin nhờ luật sư tư vấn: Tôi đang mua 1 miếng đất, đã đặt cọc 100 triệu nhưng từ năm ngoái đến nay vẫn chưa có sổ. Miếng đất này trước kia chủ đất chung tên với 1 người bạn nữa. Miếng đất chia làm 3 phần trong đó chủ đất đã xây nhà, còn 2 lô tôi và bạn mua.
Lí do chưa tách sổ chủ đất nói vì nhà anh ta trước kia xây dựng không xin phép nên phải làm thủ tục xin phép xây dựng, thủ tục hoàn công... thì mới tách được.
Tôi có 1 số câu hỏi xin nhờ luật sư giải đáp giùm :
1. Lí do chủ đất đưa ra như vậy liệu có đúng không ?
2. Tôi đặt cọc tiền nhưng chỉ là kí hợp đồng 2 bên với nhau không qua công chứng. Trường hợp nếu không làm được sổ cho tôi thì tôi có thể kiện chủ đất được không ?
3.Chủ đất có nói có thể xây nhà được trong thời gian chờ sổ đỏ. Vậy tôi có thể xây được không, có phát sinh rắc rối nào cho việc làm giấy tờ nhà đất không ?
Tôi xin chân thành cảm ơn.

Trả lời:
Công ty luật Bảo Chính, Đoàn luật sư Hà Nội cảm ơn bạn đã tin tưởng gửi thông tin xin tư vấn.
Về nội dung bạn thắc mắc, Công ty luật Bảo Chính trả lời cho bạn như sau:

1. Lí do chủ đất đưa ra như vậy liệu có đúng không ?

Trước hết, giấy phép xây dựng là loại giấy phép được cấp trước khi tổ chức, cá nhân muốn xây dựng hay sửa chữa 1 công trình xây dựng, giấy phép xây dựng giúp cơ quan quản lý xác định được việc xây dựng này có ảnh hưởng đến môi trường xung quanh không, có xây dựng trên đúng diện tích đất mà chủ thể đó sở hữu không ... do vậy việc cấp phép xây dựng phỉ được thực hiện trướ khi người chủ đất này xây dựng công trình, trường hợp người này xây dựng công trình mà chưa xin giấy phép xây dựng đã vi phạm quy định của pháp luật, luật xây dựng không cho phép các trường hợp xin cấp phép sau khi đã xây dựng công trình, do vậy trong trườn hợp này người chủ đất có thể bị xử lý vi phạm hành chính theo quy định tại nghị định 121/2013/NĐCP nếu trên.
Cụ thể :

Căn cứ khoản 2 Điều 12 Nghị định 121/2013/NĐ-CP:

"2. Phạt tiền từ 15.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng đối với hành vi khởi công xây dựng công trình khi chưa đủ điều kiện khởi công. Trường hợp khởi công xây dựng công trình khi chưa có giấy phép xây dựng đối với công trình theo quy định phải có giấy phép xây dựng thì xử phạt theo quy định tại Khoản 6 Điều 13 Nghị định này."

Căn cứ khoản 6 Điều 13 Nghị định 121/2013/NĐ-CP:

"6. Phạt tiền đối với hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình không có giấy phép xây dựng mà theo quy định phải có giấy phép xây dựng như sau:

a) Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ ở nông thôn hoặc xây dựng công trình khác không thuộc các trường hợp quy định tại Điểm b và Điểm c Khoản này;

b) Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 15.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ ở đô thị;

c) Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với xây dựng công trình thuộc trường hợp phải lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật xây dựng công trình hoặc lập dự án đầu tư xây dựng công trình."

Trong trường hợp người chủ đất này chưa thục hiện các nghĩa vụ nộp phạt và các biện pháp khắc phục thì các cơ quan có thẩm quyền sẽ không xét duyệt hồ sơ cho tách thửa và cấp GCNQSD đất của người này .

Mặt khác , bạn cũng có thể tham khảo quy định của UBND cấp huyện nơi có mảnh đất xem với diện tích như vậy thì bạn có đủ điều kiện để tách thửa không.

2. Tôi đặt cọc tiền nhưng chỉ là kí hợp đồng 2 bên với nhau không qua công chứng. Trường hợp nếu không làm được sổ cho tôi thì tôi có thể kiện chủ đất được không ?

Đầu tiên, như bạn nói về hợp đồng mua bán của bạn đây là hợp đồng không được công chứng. Mà theo quy định tại  Bộ luật dân sự 2015 có quy định về hình thức chuyển quyền sử dụng đất như sau : “Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật”.

Tại Điều 167 luật đất đai 2013 quy định: “ Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này”

Như vậy, phải xác định nếu hợp đồng của bạn là hợp đồng liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà bạn không công chứng thì sẽ bị xác định là vô hiệu.

Vậy với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không được công chứng như với trường hợp của bạn có thể khẳng định hợp đồng này vô hiệu, theo đó văn phòng đăng ký đất đai tại địa phương sẽ không làm thủ tục sang tên trên giấy chứng nhận quyên sử dụng đất cho bạn. Mặt khác bạn không có bằng chứng chứng minh mình là chủ sở hữu hợp pháp của mảnh đất này nên bạn cũng không được cấp giấy phép xây dựng cho công trình xây dựng trên đất.

Với trường hợp này, bạn có thể yêu cầu tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu, theo đó hai bên sẽ phải có trách nhiệm trả lại cho nhau những gì đã nhận.

3. Chủ đất có nói có thể xây nhà được trong thời gian chờ sổ đỏ. Vậy tôi có thể xây được không, có phát sinh rắc rối nào cho việc làm giấy tờ nhà đất không ?

Như đã trình bày ở hai vấn đề trên, bạn có thể thỏa thuận với người chủ đất về việc thực hiện việc giải quyết việc nộp phạt vi phạm hành chính và công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời thực hiện thủ tục đăng ký sang tên trên sổ đổ thì mới đủ điều kiện để được cấp sổ đỏ và cấp phép xây dựng.
Trên đây là nội dung trả lời của Công ty luật Bảo Chính cho trường hợp bạn hỏi. Nếu còn vướng mắc bạn vui lòng gọi 1900 6281 để nghe luật sư tư vấn chi tiết chính xác nhất.
Trân trọng!
Gọi 1900 6281 để nghe luật sư tư vấn nhanh chóng, kịp thời, chính xác nhất các quy định của pháp luật hoặc đặt lịch tư vấn luật trực tiếp tại văn phòng Công ty luật Bảo Chính (P308, Tòa nhà số 8, Phố Láng Hạ, quận Ba Đình, thành phố Hà Nội). Trường hợp quý khách có nhu cầu mời luật sư tham gia vụ án tranh chấp đất đai, thừa kế, hôn nhân gia đình, kinh tế, thương mại… xin vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi theo địa chỉ trên.

Nghị định 11/2013/NĐ-CP Về quản lý đầu tư phát triển đô thị Nghị định 11/2013/NĐ-CP Về quản lý đầu tư phát triển đô thị
Diện tích tối thiểu được tách thửa tại tỉnh Hải Dương Diện tích tối thiểu được tách thửa tại tỉnh Hải Dương
Nghị định 197/2004/N-CP ngày 03/12/2004 Về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. Nghị định 197/2004/N-CP ngày 03/12/2004 Về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
Nghị định 97/2014/NĐ-CP Sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 78/2009/NĐ-CP Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật quốc tịch Việt Nam Nghị định 97/2014/NĐ-CP Sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 78/2009/NĐ-CP Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật quốc tịch Việt Nam
Nghị định 37/2010/NĐ-CP Về lập, thẩm định, phê duyệt và quản lý quy hoạch đô thị Nghị định 37/2010/NĐ-CP Về lập, thẩm định, phê duyệt và quản lý quy hoạch đô thị
Luật số 65/2014/QH13 Quy định về Nhà ở Luật số 65/2014/QH13 Quy định về Nhà ở
Nghị định số 101/2015/NĐ-CP quy định về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư Nghị định số 101/2015/NĐ-CP quy định về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư
Nghị định 84/2013/NĐ-CP Quy định về phát triển và quản lý nhà ở tái định cư Nghị định 84/2013/NĐ-CP Quy định về phát triển và quản lý nhà ở tái định cư
Thông tư 02/2015/TT-BTNMT quy định việc quản lý, sử dụng đất bãi bồi ven sông, đất bãi bồi ven biển, đất có mặt nước ven biển; việc sử dụng đất đối với trường hợp chuyển đổi công ty, chia, tách, hợp nhất, sáp nhập doanh nghiệp; Thông tư 02/2015/TT-BTNMT quy định việc quản lý, sử dụng đất bãi bồi ven sông, đất bãi bồi ven biển, đất có mặt nước ven biển; việc sử dụng đất đối với trường hợp chuyển đổi công ty, chia, tách, hợp nhất, sáp nhập doanh nghiệp;
Nghị định 59/2015/NĐ-CP Về quản lý dự án đầu tư xây dựng Nghị định 59/2015/NĐ-CP Về quản lý dự án đầu tư xây dựng
Luật số 63/2006/QH11 Kinh doanh bất động sản Luật số 63/2006/QH11 Kinh doanh bất động sản
Nghị định 72/2009/NĐ-CP Quy định điều kiện về an ninh, trật tự đối với một số ngành, nghề kinh doanh có điều kiện. Nghị định 72/2009/NĐ-CP Quy định điều kiện về an ninh, trật tự đối với một số ngành, nghề kinh doanh có điều kiện.
Luật Đất đai 2013 Luật Đất đai 2013
Nghị định số 84/2007/NĐ-CP Quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự thủ tục bồi thường hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất. Nghị định số 84/2007/NĐ-CP Quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự thủ tục bồi thường hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất.
Nghị định 32/2015/NĐ-CP Về quản lý chi phí đầu tư xây dựng Nghị định 32/2015/NĐ-CP Về quản lý chi phí đầu tư xây dựng
Luật đất đai năm 2003 Luật đất đai năm 2003
Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ địa chính Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ địa chính
Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 Quy định về giá đất Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 Quy định về giá đất
Thông tư 80/2011/TT-BCA Quy định về quy trình đăng ký cư trú Thông tư 80/2011/TT-BCA Quy định về quy trình đăng ký cư trú
Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 Về thu tiền sử dụng đất. Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 Về thu tiền sử dụng đất.