Lệ phí, chi phí phải nộp khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Thứ nhất, về hợp đồng mua bán nhà đất thì vợ chồng A cần phải lưu ý như sau:

- Hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì cần phải được công chứng hoặc chứng thực căn cứ tại điểm a khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013. Bởi chỉ khi đó, hợp đồng mới đáp ứng điều kiện về hình thức và khi phát sinh tranh chấp sẽ không bị Tòa án tuyên bố vô hiệu.

- Về chủ thể kia của hợp đồng tức là người chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì cần phải làm rõ một số vấn đề sau:

Do đây là mảnh đất đứng tên hai vợ chồng B nên quyền sử dụng đất này là tài sản chung của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân. Căn cứ khoản 1 Điều 33 Luật hôn nhân và gia đình 2014 quy định:

“Tài sản chung của vợ chồng gồm tài sản do vợ, chồng tạo ra, thu nhập do lao động, hoạt động sản xuất, kinh doanh, hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng và thu nhập hợp pháp khác trong thời kỳ hôn nhân, trừ trường hợp được quy định tại khoản 1 Điều 40 của Luật này; tài sản mà vợ chồng được thừa kế chung hoặc được tặng cho chung và tài sản khác mà vợ chồng thỏa thuận là tài sản chung.

Quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng.”

Và khoản 1 Điều 34 Luật hôn nhân và gia đình 2014 quy định:

“Trong trường hợp tài sản thuộc sở hữu chung của vợ chồng mà pháp luật quy định phải đăng kýquyền sở hữu, quyền sử dụng thì giấy chứng nhận quyền sở hữu, giấy chứng nhận quyền sử dụng phải ghi tên cả hai vợ chồng, trừ trường hợp vợ chồng có thỏa thuận khác.”

Khi vợ B chết năm 2010, di sản của người vợ đã mất là ½ tổng tài sản trong thời kỳ hôn nhân. Nên mảnh đất đang đứng tên hai vợ chồng thì người chồng chỉ có quyền định đoạt (chuyển nhượng) đối với ½ mảnh đất đó mà thôi bởi ½ mảnh đất còn lại là di sản thừa kế do người vợ chết để lại.

Trong trường hợp có di chúc của người vợ để lại thì di sản thừa kế phải chia theo di chúc. Nếu không có di chúc thì chia di sản theo pháp luật. B không có quyền định đoạt đối với toàn bộ mảnh đất do B chỉ có quyền đối với một nửa tài sản chung mà thôi.

Thứ hai, vấn đề cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Sau khi nhận chuyển nhượng hợp pháp thì vợ chồng A hoàn toàn có quyền được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Bởi căn cứ tại Điều 99 Luật đất đai 2013 quy định như sau:

“Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho những trường hợp sau đây:

a) Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều 100, 101 và 102 của Luật này;

b) Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có hiệu lực thi hành;

c) Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;…”

Vậy người được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Thứ ba, về các nghĩa vụ tài chính phải đóng cho nhà nước khi thực hiện việc chuyển nhượng như sau:

Một là mức thu phí công chứng. Căn cứ khoản 2 Điều 2 Thông tư liên tịch 08/2012/TTLT-BTC-BTP quy định mức thu phí công chứng hợp đồng, giao dịch được xác định theo giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch. Trong đó công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có tài sản gắn liền với đất, có tài sản gắn liền với đất (tính trên tổng giá trị quyền sử dụng đất và giá trị tài sản gắn liền với đất) được tính như sau:

- 50 000 đồng đối với giá trị hợp đồng dưới 50 triệu đồng

- 100 000 đồng đối với giá trị hợp đồng từ 50 triệu đến 100 triệu đồng

- 0.1% giá trị hợp đồng đối với hợp đồng có giá trị từ trên 100 triệu đồng đến dưới 1 tỷ đồng

Với giá trị hợp đồng là 500 triệu đồng được ấn định trong hợp đồng thì mức thu phí công chứng là 0.1% của 500 triệu đồng là 500 000 đồng. Tuy nhiên, đây chỉ là giá trị mà hai bên ấn định trong hợp đồng chứ không phải giá trị hợp đồng trên thực tế. Khi công chứng hợp đồng này, công chứng viên sẽ xem xét tính xác thực của hợp đồng này để công chứng và tính mức phí công chứng đối với hợp đồng này.

Hai là các nghĩa vụ tài chính khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

- Thuế thu nhập cá nhân được quy định tại khoản 1 Điều 1 Luật thuế thu nhập cá nhân sửa đổi 2012:

“Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, bao gồm:

a) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất;

b) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở;

c) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất, quyền thuê mặt nước;

d) Các khoản thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng bất động sản dưới mọi hình thức”

Theo đó, bên có được thu nhập từ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải nộp thuế thu nhập cá nhân.

Cách tính thuế được quy định cụ thể tại khoản 4 Điều 12 Thông tư 111/2013/NĐ-CP như sau:

“a) Trường hợp xác định được thu nhập tính thuế, thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản được xác định như sau:

Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = Thu nhập tính thuế * Thuế suất 25%

b) Trường hợp người nộp thuế không xác định hoặc không có hồ sơ để xác định giá vốn hoặc giá mua hoặc giá thuê và chứng từ hợp pháp xác định liên quan của hoạt động chuyển nhượng bất động sản làm cơ sở xác định thu nhập tính thuế thì thuế thu nhập cá nhân được xác định như sau:

Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = Giá chuyển nhượng * Thuế suất 2%”

- Lệ phí trước bạ căn cứ Điều 2 Nghị định 45/2011/NĐ-CP quy định nhà, đất là một đối tượng chịu lệ phí trước bạ. Mức lệ phí trước bạ là 0.5
- Lệ phí khác như lệ phí thẩm định, lệ phí địa chính.
Trên đây là nội dung tư vấn của Công ty luật Bảo Chính về nội dung bạn đang thắc mắc. Nếu còn điều gì chưa rõ, bạn có thể tiếp tục thông tin cho chúng tôi để được giải đáp, hoặc nghe luật sư tư vấn, vui lòng gọi 19006281.

Gọi 1900 6281 để nghe luật sư tư vấn nhanh chóng, kịp thời, chính xác nhất các quy định của pháp luật hoặc đặt lịch tư vấn luật trực tiếp tại văn phòng Công ty luật Bảo Chính (P308, Tòa nhà số 8, Phố Láng Hạ, quận Ba Đình, thành phố Hà Nội). Trường hợp quý khách có nhu cầu mời luật sư tham gia vụ án tranh chấp đất đai, thừa kế, hôn nhân gia đình, kinh tế, thương mại… xin vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi theo địa chỉ trên.