Tiếng Việt English
Tổng Đài Tư Vấn1900 6281
Luật Bảo Chính http://tuvan.luatbaochinh.vn

ĐẤT ĐAI NHÀ Ở

19006281

Làm thế nào để hạn chế rủi ro khi mua đất có sổ hồng đang bị cầm cố

03/04/2017 09:48
Câu hỏi:

Thưa luật sư !
Nhờ luật sư tư vấn giúp, tôi muốn mua bán đất ở huyện Bình chánh. Người bán có miếng đất có sổ hồng 11 x 45m2. Người bán muốn bán 4 x45m2 cho tôi giá 1.5tỷ nhưng sổ hồng đã cầm ở công ty tài chính với giá 1,5tỷ.Người bán muốn tôi đặt cọc 600 triệu để hổ trợ rút sổ ra và sẽ công chứng tách thửa nhưng tôi thấy nó hơi rủi ro vì đặt cọc xong mà người bán không rút được sổ thì sao? Một điều nữa là theo sơ đồ quy hoạch của huyện thì nhà người bán sẽ bị quy hoạch 6 x 45m2, tức là nếu quy hoạch thì sẽ chỉ còn phần đất của tôi và 1 x 45m2 của người bán vậy có tách thửa được không? Nếu bên tôi trả 1.5tỷ cho người bán và cùng người bán lên công ty tài chính rút sổ về và tôi cầm sổ đi công chứng trong 1 ngày luôn có được không? Có dính vào giấy tờ chưa giải quyết tranh chấp không? Mong luật sư tư vấn giúp!
Cảm ơn luật sư!

Trả lời:

Chào bạn!

Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Bảo Chính. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

Thứ nhất, về việc đặt cọc để rút Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở:

Việc đặt cọc 600 triệu để hổ trợ rút sổ ra và làm công chứng tách thửa là sự thỏa thuận của bạn và bên bán, bạn có thể đồng ý hoặc không. Trường hợp, bạn lo sợ có rủi ro thì bạn có thể làm một bản hợp đồng thỏa thuận nếu bên bán không rút được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên thì sẽ phải trả lại cho bạn số tiền đã đặt cọc.

Thứ hai, về vấn đề tách thửa:

Trường hợp người bán đã rút được Giấy chng nhận quyền sử dụng đất thì mới được thực hiện tách thửa, còn trong trường hợp không rút được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì hoạt động tách thửa sẽ không được phép diễn ra. Điều kiện để tách thửa theo quy định của Nghị định 43 Luật đất đai như sau:

"Điều 144. Đất ở tại đô thị

4. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị và quỹ đất của địa phương quy định hạn mức đất ở giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở đối với trường hợp chưa đủ điều kiện để giao đất theo dự án đầu tư xây dựng nhà ở; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở."

Như vậy, nếu bạn mua 4x 45 m2 đất có được cấp GCNQSD đất hay không thì bạn phải tham khảo thêm quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị và quỹ đất của địa phương trong năm tương ứng để đối chiếu.

Trường hợp không đủ điều kiện về mặt diện tích để tách thửa và cấp GCNQSD đất. Tại Khoản 3 Điều 29 Nghị định 43/2013/NĐ-CP quy định về Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu như sau:

“Trường hợp người sử dụng đất xin tách thửa đất thành thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu đồng thời với việc xin được hợp thửa đất đó với thửa đất khác liền kề để tạo thành thửa đất mới có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu được tách thửa thì được phép tách thửa đồng thời với việc hợp thửa và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho thửa đất mới”
Như vậy, theo quy định trên, trường hợp bạn muốn hợp pháp hóa quyền sở hữu phần đất đó bạn có thể xin được hợp thửa đất đó với thửa đất khác liền kề để đủ phần diện tích đất tối thiểu theo quy định của địa phương.

Thứ ba, về việc công chứng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

Căn cứ vào khoản 2 Điều 29 Nghị định 43/2013/NĐ-CP:

" Không được công chứng, chứng thực, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không được làm thủ tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất đối với trường hợp tự chia tách thửa đất đã đăng ký, đã được cấp Giấy chứng nhận thành hai hoặc nhiều thửa đất mà trong đó có ít nhất một thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh."

Như vậy, nếu có ít nhất một thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thì dù bạn có lấy được Giấy chứng nhận thì cũng không được công chứng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.

Trên đây là nội dung trả lời của Công ty luật Bảo Chính cho câu hỏi của bạn. Nếu còn thắc mắc tiếp tục gửi thông tin về cho chúng tôi hoặc gọi 19006821 để được tư vấn tiếp.

Chúc bạn mạnh khỏe và thành công!

Công ty luật Bảo Chính!

Gọi 1900 6281 để nghe luật sư tư vấn nhanh chóng, kịp thời, chính xác nhất các quy định của pháp luật hoặc đặt lịch tư vấn luật trực tiếp tại văn phòng Công ty luật Bảo Chính (P308, Tòa nhà số 8, Phố Láng Hạ, quận Ba Đình, thành phố Hà Nội). Trường hợp quý khách có nhu cầu mời luật sư tham gia vụ án tranh chấp đất đai, thừa kế, hôn nhân gia đình, kinh tế, thương mại … xin vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi theo địa chỉ trên.

Luật đất đai năm 2003 Luật đất đai năm 2003
Nghị định 32/2015/NĐ-CP Về quản lý chi phí đầu tư xây dựng Nghị định 32/2015/NĐ-CP Về quản lý chi phí đầu tư xây dựng
Nghị định 197/2004/N-CP ngày 03/12/2004 Về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. Nghị định 197/2004/N-CP ngày 03/12/2004 Về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
Nghị định 84/2013/NĐ-CP Quy định về phát triển và quản lý nhà ở tái định cư Nghị định 84/2013/NĐ-CP Quy định về phát triển và quản lý nhà ở tái định cư
Nghị định 97/2014/NĐ-CP Sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 78/2009/NĐ-CP Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật quốc tịch Việt Nam Nghị định 97/2014/NĐ-CP Sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 78/2009/NĐ-CP Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật quốc tịch Việt Nam
Thông tư liên tịch 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT Hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất Thông tư liên tịch 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT Hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất
Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 Về thu tiền sử dụng đất. Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 Về thu tiền sử dụng đất.
Nghị định 158/2005/NĐ-CP Về đăng ký và quản lý hộ tịch ngày 27/12/2005 Nghị định 158/2005/NĐ-CP Về đăng ký và quản lý hộ tịch ngày 27/12/2005
Thông tư 37/2014/TT-BTNMT Quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất Thông tư 37/2014/TT-BTNMT Quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất
Nghị định 71/2010/NĐ-CP Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật nhà ở Nghị định 71/2010/NĐ-CP Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật nhà ở
Nghị định 39/2010/NĐ-CP Về quản lý không gian xây dựng ngầm đô thị Nghị định 39/2010/NĐ-CP Về quản lý không gian xây dựng ngầm đô thị
Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 Quy định về giá đất Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 Quy định về giá đất
Nghị định 34/2013/NĐ-CP Về quản lý sử dụng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước Nghị định 34/2013/NĐ-CP Về quản lý sử dụng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước
Nghị định 72/2009/NĐ-CP Quy định điều kiện về an ninh, trật tự đối với một số ngành, nghề kinh doanh có điều kiện. Nghị định 72/2009/NĐ-CP Quy định điều kiện về an ninh, trật tự đối với một số ngành, nghề kinh doanh có điều kiện.
Nghị quyết số 1037/2006/NQ-UBTVQH11 Về giao dịch Nhà ở trước ngày 1.7.1991 Nghị quyết số 1037/2006/NQ-UBTVQH11 Về giao dịch Nhà ở trước ngày 1.7.1991
Nghị định 37/2010/NĐ-CP Về lập, thẩm định, phê duyệt và quản lý quy hoạch đô thị Nghị định 37/2010/NĐ-CP Về lập, thẩm định, phê duyệt và quản lý quy hoạch đô thị
Thông tư 80/2011/TT-BCA Quy định về quy trình đăng ký cư trú Thông tư 80/2011/TT-BCA Quy định về quy trình đăng ký cư trú
Nghị định số 101/2015/NĐ-CP quy định về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư Nghị định số 101/2015/NĐ-CP quy định về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư
Nghị định 47/2014/NĐ-CP Quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. Nghị định 47/2014/NĐ-CP Quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
Nghị định 38/2010/NĐ-CP Về quản lý không gian, kiến trúc, cảnh quan đô thị Nghị định 38/2010/NĐ-CP Về quản lý không gian, kiến trúc, cảnh quan đô thị