Khởi kiện khi diện tích đất chuyển nhượng nhỏ hơn so với thỏa thuận

Công ty Luật Bảo Chính, Đoàn Luật sư Hà Nội cảm ơn bạn đã tin tưởng gửi thông tin xin tư vấn.
Về vấn đề của bạn thắc mắc Công ty Luật Bảo Chính tư vấn cho bạn như sau:
Về giao dịch giữa bạn và người bán, đây được coi là giao dịch dân sự vô hiệu bởi những lý do sau đây:
- Thứ nhất, xét về nội dung hợp đồng:
Do bạn không cung cấp được lý do thay đổi diện tích đất ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên chúng tôi có thể nêu ra hai trường hợp như sau:
Trường hợp 1: Người bán không biết về việc thay đổi diện tích đất và việc thay đổi diện tích đất do lý do khách quan. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bạn và người bán được coi là vô hiệu do rơi vào trường hợp quy định tại Điều 131 Bộ luật dân sự năm 2005: Giao dịch dân sự vô hiệu do bị nhầm lẫn: Khi một bên có lỗi vô ý làm cho bên kia nhầm lẫn về nội dung của giao dịch dân sự mà xác lập giao dịch thì bên bị nhầm lẫn có quyền yêu cầu bên kia thay đổi nội dung của giao dịch đó, nếu bên kia không chấp nhận thì bên bị nhầm lẫn có quyền yêu cầu Toà án tuyên bố giao dịch vô hiệu.
Trường hợp 2: Người bán biết rõ diện tích đất thực tế và diện tích đất ghi trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có sự khác nhau. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bạn và người bán được coi là vô hiệu do rơi vào trường hợp quy định tại Điều 132 Bộ luật dân sự năm 2005: Giao dịch dân sự do bị lừa dối:
Khi một bên tham gia giao dịch dân sự do bị lừa dối hoặc bị đe dọa thì có quyền yêu cầu Toà án tuyên bố giao dịch dân sự đó là vô hiệu.
Lừa dối trong giao dịch là hành vi cố ý của một bên hoặc của người thứ ba nhằm làm cho bên kia hiểu sai lệch về chủ thể, tính chất của đối tượng hoặc nội dung của giao dịch dân sự nên đã xác lập giao dịch đó.
- Thứ hai, về hình thức của hợp đồng: theo bạn cung cấp, giấy tờ chuyển nhượng giữa bạn và người bạn là giấy tờ viết tay và không nói đến việc có công chứng, chứng thực với hợp đồng này. Theo điểm a khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013 thì Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này. Mặt khác, Điều 134 Bộ luật dân sự 2005 quy định về giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức: Trong trường hợp pháp luật quy định hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch mà các bên không tuân theo thì theo yêu cầu của một hoặc các bên, Toà án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn; quá thời hạn đó mà không thực hiện thì giao dịch vô hiệu. Như vậy, nếu hợp đồng của bạn chưa được công chứng hoặc chứng thực thì sẽ được coi là vô hiệu về mặt hình thức.
Như vậy, xét về mặt nội dung hay hình thức của hợp đồng, giao dịch dân sự giữa bạn và người bán đều được coi là vô hiệu. Bạn có thể làm hồ sơ yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu. Hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu quy định tại Điều 137 Bộ luật dân sự 2005 như sau: Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.
Như vậy, sau khi tuyên giao dịch giữa bạn và người bán vô hiệu, tòa sẽ yêu cầu người bán trả lại toàn bộ số tiền đã nhận. Nếu bạn vẫn muốn tiếp tục mua mảnh đất này thì bạn nên thỏa thuận với người bán về việc người bán sẽ thanh toán lại phần tiền tương ứng với 70m2 đất còn thiếu.
Trên đây là nội dung tư vấn của công Luật Bảo Chính cho câu hỏi của bạn. Nếu còn thắc mắc tiếp tục gửi thông tin về cho chúng tôi hoặc gọi 19006821 để được tư vấn tiếp.
Trân trọng!
Gọi 1900 6281 để nghe luật sư tư vấn nhanh chóng, kịp thời, chính xác nhất các quy định của pháp luật hoặc đặt lịch tư vấn luật trực tiếp tại văn phòng Công ty luật Bảo Chính (P308, Tòa nhà số 8, Phố Láng Hạ, quận Ba Đình, thành phố Hà Nội). Trường hợp quý khách có nhu cầu mời luật sư tham gia vụ án tranh chấp đất đai, thừa kế, hôn nhân gia đình, kinh tế, thương mại… xin vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi theo địa chỉ trên.