Khởi kiện hành vi lấn chiếm đất mặt đường.

Công ty Luật Bảo Chính, Đoàn Luật sư Hà Nội cảm ơn bạn đã tin tưởng gửi thông tin xin tư vấn.

Thắc mắc của bạn liên quan đến vấn đề quyền sử dụng bất động sản liền là lối đi chung.

Thứ nhất, về quyền của chủ đất với lối đi chung. Khi thực hiện việc phân lô bán đất, chủ sử dụng đất có nghĩa vụ phải dành một diện tích đất làm lối đi chung cho các thửa đất được chia lô. Trong trường hợp của bạn, chủ đất có dành một lối đi chung cho 5 lô đất được chia và đã thông báo rõ ràng với người mua, trong đó có gia đình bạn.

Theo khoản 1 Điều 274 Bộ luật dấn sự : “Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề được xác lập theo thoả thuận hoặc theo quy định của pháp luật” gia đình bạn cũng như các hộ dân khác nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất các lô đất trên có quyền sử dụng lối đi chung này và quyền sử dụng phần đất được sử dụng làm lối đi chung này là tài sản chung của tất cả các hộ trong khu.

Vậy nên, sau khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tất cả các lô đất cho người khác thì chủ sử dụng đất hoàn toàn không còn quyền gì đối với diện tích đất dùng để làm lối đi chung. Mọi quyết định liên quan đến diện tích đất sử dụng làm lối đi chung cần được sự chấp thuận của các hộ dân có liên quan chứ không phải chủ đất cũ.

Thứ hai, về việc khởi kiện đối với hành vi xây dựng hiên, mái chìa ra khoảng không gian phía trên lối đi chung, bạn có thể căn cứ các quy định tại Bộ luật dân sự 2005, Luật xây dựng 2014 và Luật đất đai 2013. Cụ thể như sau:

Như đã phân tích ở trên, lối đi chung được các họ dân trong khu sử dụng với tư cách là bất động sản liền kề vì lối đi này tiếp giáp với tất cả các lô đất trong khu. Điều 265 Bộ luật dân sự 2005 về nghĩa vụ tôn trọng ranh giới giữa các bất động sản quy định:

“1. Ranh giới giữa các bất động sản liền kề được xác định theo thoả thuận của các chủ sở hữu hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Ranh giới cũng có thể được xác định theo tập quán hoặc theo ranh giới đã tồn tại từ ba mươi năm trở lên mà không có tranh chấp.

2. Người có quyền sử dụng đất được sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới trong khuôn viên đất phù hợp với quy hoạch xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định và không được làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất liền kề của người khác.”

Điều 267 Bộ luật dân sự về nghĩa vụ tôn trọng quy tắc xây dựng quy định:

“1. Khi xây dựng công trình, chủ sở hữu công trình phải tuân theo pháp luật về xây dựng, bảo đảm an toàn, không được xây vượt quá độ cao, khoảng cách mà pháp luật về xây dựng quy định và không được xâm phạm đến quyền, lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu bất động sản liền kề và xung quanh.”

Dựa vào đó có thể thấy, hành vi xây dựng hiên, mái ra không gian phía trên lối đi chung là hành vi vi phạm quy tắc trong xây dựng cũng như vi phạm ranh giới giữa các bất động sản, ảnh hưởng đến việc sử dụng bất động sản liền kề của người khác.

Khoản 11 Điều 12 Luật xây dựng 2014 về các hành vi bị nghiêm cấm trong lĩnh vực xây dựng quy định:

“11. Sử dụng công trình không đúng với mục đích, công năng sử dụng; xây dựng cơi nới, lấn chiếm diện tích, lấn chiếm không gian đang được quản lý, sử dụng hợp pháp của tổ chức, cá nhân khác và của khu vực công cộng, khu vực sử dụng chung.”

Khoản 1 Điều 12 Luật đất đai 2013 cũng quy định “lấn, chiếm, hủy hoại đất đai” là hành vi bị nghiêm cấm. Như vậy, hành vi xây dựng cơi nới lấn chiếm không gian phía trên lối đi chung đang được các hộ gia đình trong khu sử dụng ổn định, hợp pháp là vi phạm điều cấm của pháp luật.

Đây là những căn cứ mà bạn và các hộ dân khác có thể sử dụng để kiện hành vi trái phép của gia đình đối diện kia.

Thứ ba, về cách xử lý:

Trước hết, trong trường hợp này gia đình bạn và gia đình đối diện phải tự hòa giải và thỏa thuận với nhau. Trường hợp không hòa giải được thì bạn có thể gửi đơn yêu cầu hòa giải lên Ủy ban nhân dân phường nơi có đất tranh chấp nhờ giải quyết. Nếu hòa giải không thành thì bạn phải gửi đơn kiện lên Tòa án nhân dân quận/huyện nơi có đất để yêu cầu giải quyết. Việc giải quyết tranh chấp đối với đất tranh chấp chưa được cấp sổ đỏ. Theo quy định tại khoản 1 Điều 203 Luật đất đai năm 2013 về thẩm quyền giải quyết tranh chấp về đất đai thì:

“ Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết”. Như vậy, trong trường hợp gia đình bạn tuy không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật đất đai 2013 như :

“a. Những giấy tờ về quyền sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp;

b. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

c. Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

d. Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở, tài sản gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

e. Giấy tờ thanh lý hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

f. Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan nhà nước có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

g. Các loại giấy tờ khác được cấp trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ"

Đối với trường hợp tranh chấp đất đai mà gia đình bạn không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và cũng không có một trong các loại giấy tờ như đã được quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 thì theo quy định tại khoản 2 Điều 203 Luật đất đai 2013 thì gia đình bạn sẽ có quyền lựa chọn hai hình thức giải quyết tranh chấp đó là Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định hoặc Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật tố tụng dân sự.
Trên đây là nội dung tư vấn của công Luật Bảo Chính cho câu hỏi của bạn. Nếu còn thắc mắc tiếp tục gửi thông tin về cho chúng tôi hoặc gọi 19006821 để được tư vấn tiếp.
Trân trọng!
Gọi 1900 6281 để nghe luật sư tư vấn nhanh chóng, kịp thời, chính xác nhất các quy định của pháp luật hoặc đặt lịch tư vấn luật trực tiếp tại văn phòng Công ty luật Bảo Chính (P308, Tòa nhà số 8, Phố Láng Hạ, quận Ba Đình, thành phố Hà Nội). Trường hợp quý khách có nhu cầu mời luật sư tham gia vụ án tranh chấp đất đai, thừa kế, hôn nhân gia đình, kinh tế, thương mại… xin vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi theo địa chỉ trên.