Tiếng Việt English
Tổng Đài Tư Vấn1900 6281
Luật Bảo Chính http://tuvan.luatbaochinh.vn

ĐẤT ĐAI NHÀ Ở

19006281

Hợp đồng cho thuê nhà ở và những rủi ro thường gặp ?

30/03/2017 13:14
Câu hỏi:

Thưa luật sư! Tôi có thắc mắc sau xin nhờ luật sư tư vấn: Tôi là Hạnh, 26 tuổi, người Việt Nam. mẹ tôi muốn thuê nhà lớn ở hồ chí minh để lại cho tôi kinh doanh loại "căn hộ dịch vụ" cho người nước ngoài ở HCM và mở lớp dạy học tiếng anh tại nhà. Tôi cũng sẽ sống ở căn nhà thuê này cũng như quản lý, trông nom nhà giúp gia đình.
Tuy nhiên, do mẹ tôi lo lắng vì giấy tờ ko rõ ràng và đây là 1 hình thức kinh doanh mới mẻ, nên nay tôi xin hỏi:
1. Đây có phải là 1 dạng kinh doanh bất hợp pháp hoặc ko chính thống hoặc sẽ dễ nảy sinh rắc rối hay ko?
2. Tôi cần phải làm những giấy tờ, thủ tục nào với người cho thuê nhà, hợp đồng như thế nào, hợp đồng này là có form sẵn hay tôi và chủ nhà tự đàm phán với nhau để chắc chắn căn nhà mà tôi thuê sẽ thuộc mọi quyền hạn từ quản lý, sửa chữa đến thu lợi nhuận trong thời gian còn trong hợp đồng - vì tôi sẽ thuê hợp đồng 3 năm và ko muốn nửa chừng chủ nhà đòi lại nhà hoặc chủ nhà tăng giá cho thuê đột ngột.
3. Nếu tình huống chủ nhà đòi lại nhà trong khi hợp đồng vẫn còn, hoặc căn nhà tôi đang thuê dài hạn 3 năm bị giải toả, thì tôi sẽ đòi đền bù từ chủ nhà hay tôi phải chịu?
4. Tất cả những khách thuê nhà dài hạn (tháng) và ngắn hạn (ngày,đêm) là người nước ngoài hoặc người việt ở thuê nhà (thuê) của tôi, thì tôi có phải báo cáo, đăng ký với chính quyền phường xã quận thuộc địa phận căn nhà đó ko? hay tôi chỉ cho thuê thoải mái như bạn bè qua ở 1 2 đêm (ngắn hạn-ngày đêm). Và nếu phải đăng kí với chính quyền, thì những giấy tờ nào từ những khách này mà tôi phải có : ví dụ: passport bản gốc?
5. Những điều bắt buộc lưu ý khi kinh doanh dạng căn hộ dịch vụ như thế này là gì? ví dụ: tôi bắt buộc phải công khai với chủ nhà rằng tôi sẽ mướn nhà của bạn và cho thuê lại (có sửa chửa và nâng cấp nhà của bạn) hay tôi ko cần công khai với chủ nhà về mục đích sử dụng nhà thuê của họ? Xin chân thành cám ơn luật sư đã đọc và trả lời.

Trả lời:
Công ty luật Bảo Chính, Đoàn luật sư Hà Nội cảm ơn bạn đã tin tưởng gửi thông tin xin tư vấn.
Về nội dung bạn thắc mắc, Công ty luật Bảo Chính trả lời cho bạn như sau:

Theo Điều 14 Luật kinh doanh bất động sản 2014 có quy định về phạm vi kinh doanh bất động sản của tổ chức, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cụ thể như sau:

"Điều 11. Phạm vi kinh doanh bất động sản của tổ chức, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài

1. Tổ chức, cá nhân trong nước được kinh doanh bất động sản dưới các hình thức sau đây:

a) Mua nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;

b) Thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại;

c) Đối với đất được Nhà nước giao thì được đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua; chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền theo quy định của pháp luật về đất đai; đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng kỹ thuật đó;

d) Đối với đất được Nhà nước cho thuê thì được đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê; đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng không phải là nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua;

đ) Đối với đất được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;

e) Đối với đất nhận chuyển nhượng của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;

g) Đối với đất thuê của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để cho thuê theo đúng mục đích sử dụng đất;

h) Nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản của chủ đầu tư để xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;

i) Nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật để chuyển nhượng, cho thuê đất đã có hạ tầng kỹ thuật đó.

2. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được kinh doanh bất động sản dưới các hình thức sau đây:

a) Các hình thức quy định tại các điểm b, d, g và h khoản 1 Điều này;

b) Đối với đất được Nhà nước giao thì được đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua;

c) Đối với đất thuê, đất nhận chuyển nhượng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để kinh doanh theo đúng mục đích sử dụng đất."

Từ những thông tin bạn cung cấp, có thể xác định mẹ của bạn thuộc chủ thể của hoạt động này với tư cách người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư kinh doanh bất động sản trong nước. Theo đó, dịch vụ kinh doanh bất động sản của bạn trong trường hợp này là hoàn toàn hợp pháp vì đã được pháp luật cho phép với phạm vi mở hơn so với Luật kinh doanh bất động sản trước đó. Việc thuê lại bất động sản của cá nhân, tổ chức, doanh nghiệp và người Việt Nam định cư ở nước ngoài phải đáp ứng những điều kiện nhất định và trong quá trình giao kết hợp đồng với chủ thể cho thuê bất động sản có thể phát sinh một số vấn đề về cách thức giải quyết khi có tranh chấp, giá bất động sản,...

Về vấn đề hợp đồng cho thuê nhà và cho thuê lại nhà trong trường hợp của bạn cần phải có sự đồng ý bằng văn bản của chủ sở hữu của bất động sản tức là người cho bạn thuê bất động sản để kinh doanh (Điều 496 BLDS). Trường hợp này bạn giữa bạn và người cho thuê nhà sẽ phải làm một số thủ tục để hình thành hợp đồng cho thuê bất động sản dựa trên sự thỏa thuận từ hai bên. Hợp đồng này có thể thỏa thuận do một bên soạn thảo và được bên kia đọc, chấp thuận; có thể hai bên thỏa thuận các điều khoản của hợp đồng; nhờ tư vấn, soạn thỏa hợp đồng thông qua dịch vụ pháp lý cụ thể tại các tổ chức hành nghề luật và có thể có thêm thỏa thuận về việc công chức hợp đồng.

Trong trường hợp bạn đã ký hợp đồng thuê với thời hạn 03 năm mà chủ nhà đòi lại hoặc bị giải tỏa, pháp luật có quy định như sau về nghĩa vụ của bên cho thuê nhà ở được quy định tại Ðiều 493 Bộ luật dân sự là: “Bảo đảm cho bên thuê sử dụng ổn định nhà trong thời hạn thuê”.

Hơn nữa, Điều 132, Luật nhà ở 2014 cũng quy định trong thời hạn thuê nhà, bên cho thuê không được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê (trừ một số trường hợp). Do đó, nếu như giữa bạn và chủ nhà có thỏa thuận về việc đơn phương chấm dứt hợp đồng và tiền bồi thường thì ưu tiên việc áp dụng theo thỏa thuận, nếu như không có thỏa thuận thì bên cho thuê nhà phải có trách nhiệm thông báo trước cho bạn và nói rõ lý do, nếu lý do đó không thuộc các trường hợp được quy định tại Điều 498 Bộ luật dân sự có quy định về bên cho thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà khi bên thuê có một trong các hành vi sau đây:

a) Không trả tiền thuê nhà liên tiếp trong ba tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;

b) Sử dụng nhà không đúng mục đích thuê;

c) Cố ý làm nhà hư hỏng nghiêm trọng;

d) Sửa chữa, đổi hoặc cho người khác thuê lại toàn bộ hoặc một phần nhà đang thuê mà không có sự đồng ý bằng văn bản của bên cho thuê;

đ) Làm mất trật tự công cộng nhiều lần và ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt bình thường của những người xung quanh;

e) Làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến vệ sinh môi trường.

Vì vậy, bạn nên căn cứ vào lý do đơn phương chấm dứt của chủ nhà, thời gian thông báo để xem xét việc đơn phương chấm dứt hợp đồng là đúng hay không. Tiếp đến xem xét về những thỏa thuận trong hợp đồng có điều khoản nào liên quan đến việc một trong hai bên đơn phương chấm dứt hợp đồng và chủ thể, giá bồi thường khi sự việc xảy ra.

Trong tường hợp bạn thuê lại nhà là để kinh doanh thường xuyên thì bạn phải đăng ký doanh nghiệp và có một số vốn pháp định nhất định là 20 tỷ đồng, đối với các hoạt động kinh doanh nhỏ thì không cần thành lạp doanh nghiệp và yêu cầu vốn pháp định theo Điều 10 Luật kinh doanh bất động sản 2014:

Điều 10. Điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản

1. Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã (sau đây gọi chung là doanh nghiệp) và có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

2. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.

Trong trường hợp này bạn cần lưu ý về điều kiện bất động sản khi đưa vào kinh doanh như sau:

Điều 9. Điều kiện của bất động sản đưa vào kinh doanh

1. Nhà, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có đủ các điều kiện sau đây:

a) Có đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất. Đối với nhà, công trình xây dựng có sẵn trong dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thì chỉ cần có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

b) Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất;

c) Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

2. Các loại đất được phép kinh doanh quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện sau đây:

a) Có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

b) Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất."

Về việc thông báo cho chủ nhà biết mục đích sử dụng khi bạn cho thuê lại là nghĩa vụ bắt buộc được quy định tại Điều 496 BLDS 2005 và sự đồng ý của bên cho thuê nhà có hình thức bắt buộc được thể hiện bằng văn bản.
Trên đây là nội dung trả lời của Công ty luật Bảo Chính cho trường hợp bạn hỏi. Nếu còn vướng mắc bạn vui lòng gọi 1900 6281 để nghe luật sư tư vấn chi tiết chính xác nhất.
Trân trọng!
Gọi 1900 6281 để nghe luật sư tư vấn nhanh chóng, kịp thời, chính xác nhất các quy định của pháp luật hoặc đặt lịch tư vấn luật trực tiếp tại văn phòng Công ty luật Bảo Chính (P308, Tòa nhà số 8, Phố Láng Hạ, quận Ba Đình, thành phố Hà Nội). Trường hợp quý khách có nhu cầu mời luật sư tham gia vụ án tranh chấp đất đai, thừa kế, hôn nhân gia đình, kinh tế, thương mại… xin vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi theo địa chỉ trên.

Nghị định 99/2015/NĐ-CP Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở Nghị định 99/2015/NĐ-CP Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở
Nghị định số 88/2009/NĐ-CP Về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Nghị định số 88/2009/NĐ-CP Về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Nghị định 84/2013/NĐ-CP Quy định về phát triển và quản lý nhà ở tái định cư Nghị định 84/2013/NĐ-CP Quy định về phát triển và quản lý nhà ở tái định cư
Nghị định 117/2015/NĐ-CP Về xây dựng, quản lý và sử dụng hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản Nghị định 117/2015/NĐ-CP Về xây dựng, quản lý và sử dụng hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản
Nghị định số 84/2007/NĐ-CP Quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự thủ tục bồi thường hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất. Nghị định số 84/2007/NĐ-CP Quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự thủ tục bồi thường hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất.
Thông tư liên tịch 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT Hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất Thông tư liên tịch 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT Hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất
Luật số 65/2014/QH13 Quy định về Nhà ở Luật số 65/2014/QH13 Quy định về Nhà ở
Nghị định 158/2005/NĐ-CP Về đăng ký và quản lý hộ tịch ngày 27/12/2005 Nghị định 158/2005/NĐ-CP Về đăng ký và quản lý hộ tịch ngày 27/12/2005
Nghị định số 01/2017/NĐ-CP sửa đổi bổ sung một số  nghị định quy định chi tiết luật Đất đai năm 2013 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP sửa đổi bổ sung một số nghị định quy định chi tiết luật Đất đai năm 2013
Nghị định 11/2013/NĐ-CP Về quản lý đầu tư phát triển đô thị Nghị định 11/2013/NĐ-CP Về quản lý đầu tư phát triển đô thị
Quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà... Quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà...
Nghị định 31/2014/NĐ-CP Quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Luật cư trú Nghị định 31/2014/NĐ-CP Quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Luật cư trú
Luật nhà ở số 65/2014/QH13 Luật nhà ở số 65/2014/QH13
Nghị định 104/2014/NĐ-CP Quy định về khung giá đất Nghị định 104/2014/NĐ-CP Quy định về khung giá đất
Nghị định 20/2011/NĐ-CP Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Nghị quyết 55/2010/QH12 về miễn, giảm thuế sử dụng đất nông nghiệp Nghị định 20/2011/NĐ-CP Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Nghị quyết 55/2010/QH12 về miễn, giảm thuế sử dụng đất nông nghiệp
Nghị định 97/2014/NĐ-CP Sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 78/2009/NĐ-CP Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật quốc tịch Việt Nam Nghị định 97/2014/NĐ-CP Sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 78/2009/NĐ-CP Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật quốc tịch Việt Nam
Luật Đất đai 2013 Luật Đất đai 2013
Diện tích tối thiểu được tách thửa tại tỉnh Hải Dương Diện tích tối thiểu được tách thửa tại tỉnh Hải Dương
Nghị định 32/2015/NĐ-CP Về quản lý chi phí đầu tư xây dựng Nghị định 32/2015/NĐ-CP Về quản lý chi phí đầu tư xây dựng
Nghị định 34/2013/NĐ-CP Về quản lý sử dụng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước Nghị định 34/2013/NĐ-CP Về quản lý sử dụng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước