Hợp đồng cho thuê mặt bằng kinh doanh khi nào phải công chứng

07/04/2017 14:42

Câu hỏi:

Đến 10/6 tôi nhận giấy thông báo chấm dứt hợp đồng với lý do là chậm tiền nhà 9 ngày. Sau đó tôi không đồng ý và gởi giấy thông báo đền bù vì đơn phương chấm dứt hợp đồng không đúng. Tuy nhiên, bên ấy không hồi âm, tôi gửi lần thứ 2 thì bên ấy cử luật sư gặp ngày 29/7 và nói tôi phải dọn đi vì tôi làm sai hợp đồng trễ tiền đóng mặt bằng 9 ngày. Đến ngày 5/8 thì có họp thêm một lần nữa và bên ấy ghi thêm là tôi chưa đóng tiền mb tháng 7. Họ gởi thêm giấy báo rằng tôi phải đóng tiền tháng 8. Và thêm một văn bản nội dung, tiếp tục cho thuê với điều kiện tôi phải đóng tiền tháng 7, 8. Tôi gởi lại văn bản rằng bên tôi đã gởi giấy báo mấy lần nhưng không hồi âm đến nay mới hồi âm và thời gian ấy tôi đóng cửa (cuối tháng 6) và đã gặp rất nhiều lần nhưng không tiếp. Trong tháng 8 tôi đã qua làm việc rất nhiều, gửi giấy hẹn rất nhiều nhưng bên ấy không gặp. Đến cuối tháng 8 thì gởi tôi văn bản “ chấm dứt hợp đồng vì tôi không đóng 2 tháng “ Tôi rất bức xúc với việc này. Bên cạnh đó, trong thời gian làm việc với phường mới biết ra một chuyện, chủ nhà không phải người mà bên anh ta nói lúc đầu, chủ nhà là một người khác. Và chủ nhà không đồng ý cho anh ta thuê nhưng chị đc thuê đó lại cho công ty anh ta thuê (hợp đồng không có .và chỉ nói là cho thuê để làm bãi giữ xe) nhưng a ta đã cho tôi thuê. Và chủ nhà thật sự không biết a ta là ai. Và không đc sự đồng ý của chủ nhà thật! Xin luật sư giải đáp thắc mắc giúp tôi liệu tôi có làm sai điều gì không . Và anh ta đã sai điều gì? Khi tôi hỏi về việc đó thì một số kêu là lừa đảo, một số kêu là tranh chấp dân sự .v.v.v. Vậy nếu tranh chấp dân sự tôi yêu cầu bên ấy làm việc nhưng bên ấy cố tình tránh né. Vậy bên ấy có lỗi hay không vì mỗi lần tôi tới đều nói là không có ở nhà đưa một nhân viên ra nước chuyện và hỏi “tới để làm gì không còn việc gì để nói anh phải dọn đi “Trong khi tôi cần làm việc với người chịu trách nhiệm thì không tiếp và không quan tâm tôi. Vì tôn trọng pháp luật nên tôi rất bất bình việc nào. Thái độ rất là coi thường người khác .!... Rất mong luật sư cho tôi ý kiến. Vì thật sự tôi rất thấy bất mãn về hành vi này, khi tôi ra phường thì phường nói là tranh chấp, phường chỉ can không can được thì chịu hai bên cùng ngồi giải quyết. Nhưng tôi đến giờ muốn ngồi giải quyết nhưng họ có ra mặt đâu! Đem qua bên công an thì họ kêu không có chức năng can thiệp. Ra tòa án thì bị luật sư hù ! Rằng hợp đồng không công chứng vô hiệu kiện chỉ có thiệt. Và họ có tiền chạy án được. Nên rất mong luật sư tư vấn cụ thể giúp tôi.
Rất mong luật sư tư vấn để tôi lấy lại công bằng!

Trả lời:

Chào bạn!

Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Bảo Chính. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

Theo quy định tại khoản 1 Điều 3 Luật KDBĐS: " Kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi."

Do đó, giao dịch cho thuê mặt bằng kinh doanh giữa người kia và bạn là hoạt động kinh doanh bất động sản, được điều chỉnh bởi pháp luật kinh doanh bất động sản. Hoạt động trên phải tuân theo các quy tắc cơ bản sau:

"Điều 4. Nguyên tắc kinh doanh bất động sản

1. Bình đẳng trước pháp luật; tự do thỏa thuận trên cơ sở tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên thông qua hợp đồng, không trái quy định của pháp luật.

2. Bất động sản đưa vào kinh doanh phải có đủ điều kiện theo quy định của Luật này.

3. Kinh doanh bất động sản phải trung thực, công khai, minh bạch.

4. Tổ chức, cá nhân có quyền kinh doanh bất động sản tại khu vực ngoài phạm vi bảo vệ quốc phòng, an ninh theo quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt."

Trước hết, địa vị pháp lý giữa bạn và người cho thuê mặt bằng là bình đẳng, do đó cũng bình đẳng trong quá trình giải quyết tranh chấp tại tòa án. Vấn đề chấm dứt hợp đồng phải dựa trên căn cứ do pháp luật quy định hoặc thỏa thuận ghi trong hợp đồng. Theo như thông tin mà bạn cung cấp, người cho bạn thuê mặt bằng kinh doanh đã thực hiện việc gửi thông báo đơn phương chấm dứt hợp đồng, theo quy định tại Điều 426 BLDS:

“- Khi hợp đồng bị đơn phương chấm dứt thực hiện thì hợp đồng chấm dứt từ thời điểm bên kia nhận được thông báo chấm dứt. Các bên không phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ. Bên đã thực hiện nghĩa vụ có quyền yêu cầu bên kia thanh toán

- Bên có lỗi trong việc hợp đồng bị đơn phương chấm dứt phải bồi thường thiệt hại”

Mặt khác, Điều 16 Luật KDBĐS quy định :

"Điều 16. Thanh toán trong giao dịch bất động sản

1. Việc thanh toán trong giao dịch bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng và phải tuân thủ quy định của pháp luật về thanh toán.

2. Việc phạt và bồi thường thiệt hại do bên mua, bên nhận chuyển nhượng, bên thuê, bên thuê mua chậm tiến độ thanh toán hoặc bên bán, bên chuyển nhượng, bên cho thuê, bên cho thuê mua chậm tiến độ bàn giao bất động sản do các bên thỏa thuận và phải được ghi rõ trong hợp đồng."

Do đó, việc chậm thanh toán tiền thuê theo tháng của bạn phải được xử lý theo thỏa thuận trong hợp đồng hai bên đã kí kết.

Thứ hai, nguyên tắc bất động sản đưa vào kinh doanh phải đủ điều kiện theo quy định của pháp luật. Khoản 2 Điều 9 Luật KDBĐS quy định:

"2. Các loại đất được phép kinh doanh quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện sau đây:

a) Có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

b) Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất Việc người cho bạn thuê mặt bằng kinh doanh không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không thông báo thông tin này cũng như hiện trạng của đất, mục đích sử dụng đất không những vi phạm nguyên tắc BĐS phải đủ điều kiện mà còn vi phạm nguyên tắc trung thực, công khai, minh bạch.”

Thứ ba, về hình thức của hợp đồng, khoản 2 Điều 17 Luật KDBĐS:

"Hợp đồng kinh doanh bất động sản phải được lập thành văn bản. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng do các bên thỏa thuận, trừ hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các bên là hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 2 Điều 10 của Luật này thì phải công chứng hoặc chứng thực."

Theo đó, đối với trường hợp của bạn, người cho bạn thuê mặt bằng không phải là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nên hợp đồng thuê này bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực.

Từ các lý do trên, hợp đồng thuê mặt bằng giữa bạn và bên kia bị tuyên vô hiệu.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo. Nếu còn vướng mắc bạn vui lòng gọi 1900 6281 để nghe luật sư tư vấn chi tiết chính xác nhất.
Công ty luật Bảo Chính!
Gọi 1900 6281 để nghe luật sư tư vấn nhanh chóng, kịp thời, chính xác nhất các quy định của pháp luật hoặc đặt lịch tư vấn luật trực tiếp tại văn phòng Công ty luật Bảo Chính (P308, Tòa nhà số 8, Phố Láng Hạ, quận Ba Đình, thành phố Hà Nội). Trường hợp quý khách có nhu cầu mời luật sư tham gia vụ án tranh chấp đất đai, thừa kế, hôn nhân gia đình, kinh tế, thương mại… xin vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi theo địa chỉ trên.