Giải quyết thắc mắc khi mua bán nhà đất.

Công ty Luật Bảo Chính, Đoàn Luật sư Hà Nội cảm ơn bạn đã tin tưởng gửi thông tin xin tư vấn.

1, Người chủ cũ đã bán cho 2 người nhưng chỉ có giấy viết tay:

Khoản 2 Điều 689 Bộ Luật dân sự quy định:

“Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật.”

Điểm a Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 quy định:

“ Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này.”

Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản, công trình gắn liền trên đất chỉ được coi là hợp pháp khi được công chứng bởi văn phòng công chứng có thẩm quyền.

Trường hợp người bán mảnh đất này cho bạn, nếu chỉ có giấy viết tay với 2 người khác, về nguyên tắc, hợp đồng này vô hiệu vì không áp dụng đúng quy định hình thức giao dịch dân sự theo quy định tại Điều 134 Bộ Luật dân sự 2005:

Trong trường hợp pháp luật quy định hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch mà các bên không tuân theo thì theo yêu cầu của một hoặc các bên, Toà án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn; quá thời hạn đó mà không thực hiện thì giao dịch vô hiệu.

Tuy nhiên, bạn cần tìm hiểu rõ xem, giữa người bán và những người mua đã thực hiện giao dịch dân sự gì chưa? Nếu người bán đã nhận tiền thì phải trả lại cho những người kia, tránh trường hợp xảy ra tranh chấp.

Nếu không có tranh chấp hoặc vấn đề giải quyết tranh chấp đã xong xuôi, bạn và người bán có thể tiến hành giao dịch mua bán này.

2, Trên sổ đỏ chỉ ghi diện tích đất nhưng không ghi nhà:

Có thể hiểu rằng, ngôi nhà này chưa được đăng ký quyền sở hữu nên trên Giấy chứng nhận không thể hiện các tài sản này.

Cần xác định là bạn có ý định mua toàn bộ mảnh đất và ngôi nhà này hay không? Hay chỉ có ý định mua mảnh đất này. Vì bạn cung cấp thông tin không đầy đủ nên chúng tôi đưa ra một số hướng giải quyết như sau:

Trường hợp bạn muốn mua toàn bộ mảnh đất và ngôi nhà này, bạn cần kiểm tra lại thông tin về tài sản trên đất đã được hợp thức hóa chưa? Tài sản trên đất có giấy phép xây dựng không? Nếu đã có giấy phép xây dựng, phải tiến hành thủ tục kê khai biến động nhà đất trước rồi mới được mua bán chuyển nhượng.

Khoản 1 , Khoản 2, Khoản 5 Điều 95 Luật đất đai 2013 quy định:

“1. Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu.

2. Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến động, được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản lý đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị pháp lý như nhau.

5. Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đã kê khai đăng ký được ghi vào Sổ địa chính, được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nếu có nhu cầu và có đủ điều kiện theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan; trường hợp đăng ký biến động đất đai thì người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc chứng nhận biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp.

Trường hợp đăng ký lần đầu mà không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì người đang sử dụng đất được tạm thời sử dụng đất cho đến khi Nhà nước có quyết định xử lý theo quy định của Chính phủ.”

Trường hợp bạn chỉ muốn mua đất, cùng với việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bạn, người bán có thể làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu nhà trên đất đó. Tuy nhiên, nếu bạn không muốn mua ngôi nhà đó, người bán vẫn tiếp tục sử dụng ngôi nhà này, thì 2 bên phải thương lượng với nhau về việc sẽ thuê lại quyền sử dụng đất đó hay thuê lại ngôi nhà này.

3, Diện tích hiện tại của miếng đất nhỏ hơn trong sổ đỏ

Trường hợp này, người bán phải làm thủ tục đính chính Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp theo quy định tại Điều 86 Nghị định 43/2014/NĐ-CP:

“1. Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất nộp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp có sai sót cho Văn phòng đăng ký đất đai để đính chính. Trường hợp sai sót do lỗi của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phải có đơn đề nghị để được đính chính.

Trường hợp Văn phòng đăng ký đất đai phát hiện Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp có sai sót thì thông báo cho người sử dụng đất biết và yêu cầu người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất nộp Giấy chứng nhận đã cấp để thực hiện đính chính.

2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra; lập biên bản kết luận về nội dung và nguyên nhân sai sót; lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền thực hiện đính chính vào Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp có sai sót; đồng thời chỉnh lý nội dung sai sót vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.

3. Trường hợp đính chính mà người được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng có yêu cầu cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì Văn phòng đăng ký đất đai trình cơ quan có thẩm quyền để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”

Như vậy, để giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thể hiện đúng diện tích so với thực tế, cần nộp sổ đỏ cùng đơn đính chính đến Văn phòng đăng ký đất đai để làm thủ tục đính chính.

Ngoài ra, có thể yêu cầu cấp đổi sang giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Trên đây là nội dung tư vấn của công Luật Bảo Chính cho câu hỏi của bạn.Nếu còn thắc mắc tiếp tục gửi thông tin về cho chúng tôi hoặc gọi 19006821 để được tư vấn tiếp.
Trân trọng!
Gọi 1900 6281 để nghe luật sư tư vấn nhanh chóng, kịp thời, chính xác nhất các quy định của pháp luật hoặc đặt lịch tư vấn luật trực tiếp tại văn phòng Công ty luật Bảo Chính (P308, Tòa nhà số 8, Phố Láng Hạ, quận Ba Đình, thành phố Hà Nội). Trường hợp quý khách có nhu cầu mời luật sư tham gia vụ án tranh chấp đất đai, thừa kế, hôn nhân gia đình, kinh tế, thương mại… xin vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi theo địa chỉ trên.