Tiếng Việt English
Tổng Đài Tư Vấn1900 6281
Luật Bảo Chính http://tuvan.luatbaochinh.vn

ĐẤT ĐAI NHÀ Ở

19006281

Giải đáp về hợp đồng mua bán đất phi nông nghiệp?

03/04/2017 16:30
Câu hỏi:

Chào luật sư!
Em xin nhờ luật sư tư vấn giúp gia đình em, về những việc như sau:
_ Năm 2012 cha mẹ em có mua khoảng 5 công tầm cấy đất nuôi trồng Thủy sản và thuộc quỳên sở hữu của 2 hộ gia đình và 2 sổ đỏ riêng biệt ; nhưng do 1 người đứng bán. Giá bán mỗi công là 40 triệu đồng.
Trong năm 2012 Cha mẹ em đã chia ra nhiều lần đặt cọc; được sự đồng ý của các bên; với tổng số tiền đặt cọc trong năm 2012 là: 182.600.000 đồng. Nhưng đến thời điểm này đã là 4 năm, bên bán vẫn chưa làm hợp đồng chuyển nhượng cho gia đình em; với lý do như sau:
+ Sổ đỏ của gia đình người anh hiện đang trong ngân hàng.
+ Do cha mẹ em không hiểu luật và không biết nên Lúc trước không làm hợp đồng mà chỉ ghi giấy tay xác nhận mỗi lần đưa tiền đặt cọc.
Và bây giờ em muốn làm lại 1 bản hợp đồng đăt cọc khác và qui định lại cho rõ ràng có được không?
Thứ 2: Trong hợp đồng đặt cọc sau này gia đình em muốn ghi tên vợ chồng người anh đó vào luôn có được không? Gì em nghĩ nếu đưa ra pháp luật thì đây là việc mua bán giữa 3 bên, chứ không phải 2 bên nữa (ghi 2 sổ đỏ đứng tên 2 người khác nhau).
Thứ 3: Trong bản hợp đồng sau này gia đình em muốn qui định rõ trong thời gian 1 năm, bên bán bắt buộc phải làm xong hợp đồng chuyển nhượng quỳên sử dụng đất lại cho gia đình em,nếu không gia đình em sẽ kiện ra Tòa án nơi gần nhất, như vậy có được không? Điều cuối cùng em muốn hỏi luật sư là: Với thời gian đã là 4 năm mà đến thời điểm này gia đình em mới làm hợp đồng đặt cọc, có đúng với qui định của pháp luật không?
Gì gia đình em sợ càng để lâu sau này lại xảy ra nhiều chuyện không hay.
Mong luật sư sớm hồi âm giùm gia đình em. Em xin chân thành cảm ơn.

Trả lời:

Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi tới Công ty luật Bảo Chính. Trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

Bộ luật Dân sự 2005 quy định như sau:

"Điều 358. Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quí, đá quý hoặc vật có giá trị khác trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự.

Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản.

2. Trong trường hợp hợp đồng dân sự được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác".

Pháp luật về dân sự hiện hành không quy định thời gian tối đa của hợp đồng đặt cọc là bao lâu. Để tránh rủi ro các bên nên thỏa thuận rõ các nội dung có trong hợp đồng đặt cọc. Đặt cọc là một trong số những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, việc đặt cọc của bạn nhằm thực đảm bảo được nhận chuyển nhượng đất. Do đó nếu muốn làm lại hợp đồng đặt cọc với nội dung khác với hợp đồng trước, gia đình bạn và bên bán cần có sự thỏa thuận và được lập thành văn bản có đầy đủ chữ ký các bên để đảm bảo quyền lợi cũng như tính hợp pháp.

Bên bán là 2 chủ sở hữu khác nhau, có GCNQSDĐ riêng nên cần lập thành những hợp đồng riêng biệt.

Điều 718. Quyền của bên thế chấp quyền sử dụng đất tại Khoản 4 ghi rõ: "Bên thế chấp được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã thế chấp nếu được bên nhận thế chấp đồng ý;"

Đối với gia đình có GCNQSDĐ đang thế chấp tại ngân hàng. Khi ký hợp đồng đặt cọc mua bán trong nội dung đặt cọc nói rõ tình trạng thửa đất; giá và phương thức thanh toán; quyền và nghĩa vụ các bên, thỏa thuận cụ thể về việc trả lãi hàng tháng, đứng ra làm thủ tục giải chấp; xóa việc đăng ký thế chấp; việc đặt cọc này để đảm bảo thực hiện hợp đồng từ khi ký đặt cọc đến khi sang tên thửa đất cho bạn. Hoặc ký cam kết đặt cọc giữa ba bên:
Bên nhận thế chấp – bên thế chấp và bên nhận chuyển nhượng, khi đó hợp đồng đặt cọc có nội dung cụ thể như sau: Giá bán thửa đất; phương thức thanh toán; bên thế chấp sẽ đưa cho bên nhận thế chấp một khoản tiền tương ứng giá trị mua bán thửa đất đã thỏa thuận, khoản tiền này để đảm bảo cho việc giao kết hợp đồng và cũng là số tiền để bên nhận thế chấp dùng để trả một phần thế chấp cho bên thế chấp.

Trên đây là nội dung trả lời của Công ty Luật Bảo Chính cho câu hỏi của bạn, nếu còn vướng mắc bạn có thể gọi 19006281 để được tư vấn trực tiếp.

Trân trọng!
 

Gọi 19006281 để nghe luật sư tư vấn nhanh chóng, kịp thời, chính xác nhất các quy định của pháp luật hoặc đặt lịch tư vấn trực tiếp tại văn phòng Công ty luật Bảo Chính (P308, Tòa nhà số 8, phố Láng Hạ, quận Ba Đình, thành phố Hà Nội). Trường hợp quý khách có nhu cầu mời luật sư tham gia các vụ án tranh chấp đất đai, thừa kế, hôn nhân gia đình, thương mại, kinh tế… vui lòng liên hệ với chúng tôi theo địa chỉ trên.

Nghị định 39/2010/NĐ-CP Về quản lý không gian xây dựng ngầm đô thị Nghị định 39/2010/NĐ-CP Về quản lý không gian xây dựng ngầm đô thị
Nghị định 158/2005/NĐ-CP Về đăng ký và quản lý hộ tịch ngày 27/12/2005 Nghị định 158/2005/NĐ-CP Về đăng ký và quản lý hộ tịch ngày 27/12/2005
Nghị định 99/2015/NĐ-CP Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở Nghị định 99/2015/NĐ-CP Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở
Nghị định số 01/2017/NĐ-CP sửa đổi bổ sung một số  nghị định quy định chi tiết luật Đất đai năm 2013 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP sửa đổi bổ sung một số nghị định quy định chi tiết luật Đất đai năm 2013
Nghị định 46/2014/NĐ-CP Quy định về thu tiền thuê đất,  thuê mặt nước Nghị định 46/2014/NĐ-CP Quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước
Nghị định 71/2010/NĐ-CP Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật nhà ở Nghị định 71/2010/NĐ-CP Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật nhà ở
Nghị quyết 19/2008/QH12 Về việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam Nghị quyết 19/2008/QH12 Về việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam
Nghị định 31/2014/NĐ-CP Quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Luật cư trú Nghị định 31/2014/NĐ-CP Quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Luật cư trú
Nghị định 84/2013/NĐ-CP Quy định về phát triển và quản lý nhà ở tái định cư Nghị định 84/2013/NĐ-CP Quy định về phát triển và quản lý nhà ở tái định cư
Luật cư trú số 81/2006/QH11 Luật cư trú số 81/2006/QH11
Nghị định 20/2011/NĐ-CP Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Nghị quyết 55/2010/QH12 về miễn, giảm thuế sử dụng đất nông nghiệp Nghị định 20/2011/NĐ-CP Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Nghị quyết 55/2010/QH12 về miễn, giảm thuế sử dụng đất nông nghiệp
Nghị định số 101/2015/NĐ-CP quy định về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư Nghị định số 101/2015/NĐ-CP quy định về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư
Thông tư 37/2014/TT-BTNMT Quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất Thông tư 37/2014/TT-BTNMT Quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất
Nghị định 152/2013/NĐ-CP Quy định về quản lý phương tiện cơ giới do người nước ngoài đưa vào Việt Nam du lịch Nghị định 152/2013/NĐ-CP Quy định về quản lý phương tiện cơ giới do người nước ngoài đưa vào Việt Nam du lịch
Nghị định 117/2015/NĐ-CP Về xây dựng, quản lý và sử dụng hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản Nghị định 117/2015/NĐ-CP Về xây dựng, quản lý và sử dụng hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản
Nghị định 140/2016/NĐ-CP Về lệ phí trước bạ Nghị định 140/2016/NĐ-CP Về lệ phí trước bạ
Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/05/2014  Quy định về giấy chứng nhận quyền sở hữu đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/05/2014 Quy định về giấy chứng nhận quyền sở hữu đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Luật số 65/2014/QH13 Quy định về Nhà ở Luật số 65/2014/QH13 Quy định về Nhà ở
Nghị định số 105/2009/NĐ-CP Về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai. Nghị định số 105/2009/NĐ-CP Về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.
Thông tư liên tịch 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT Hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất Thông tư liên tịch 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT Hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất