Giải đáp về hợp đồng mua bán đất phi nông nghiệp?
03/04/2017 16:30
Chào luật sư!
Em xin nhờ luật sư tư vấn giúp gia đình em, về những việc như sau:
_ Năm 2012 cha mẹ em có mua khoảng 5 công tầm cấy đất nuôi trồng Thủy sản và thuộc quỳên sở hữu của 2 hộ gia đình và 2 sổ đỏ riêng biệt ; nhưng do 1 người đứng bán. Giá bán mỗi công là 40 triệu đồng.
Trong năm 2012 Cha mẹ em đã chia ra nhiều lần đặt cọc; được sự đồng ý của các bên; với tổng số tiền đặt cọc trong năm 2012 là: 182.600.000 đồng. Nhưng đến thời điểm này đã là 4 năm, bên bán vẫn chưa làm hợp đồng chuyển nhượng cho gia đình em; với lý do như sau:
+ Sổ đỏ của gia đình người anh hiện đang trong ngân hàng.
+ Do cha mẹ em không hiểu luật và không biết nên Lúc trước không làm hợp đồng mà chỉ ghi giấy tay xác nhận mỗi lần đưa tiền đặt cọc.
Và bây giờ em muốn làm lại 1 bản hợp đồng đăt cọc khác và qui định lại cho rõ ràng có được không?
Thứ 2: Trong hợp đồng đặt cọc sau này gia đình em muốn ghi tên vợ chồng người anh đó vào luôn có được không? Gì em nghĩ nếu đưa ra pháp luật thì đây là việc mua bán giữa 3 bên, chứ không phải 2 bên nữa (ghi 2 sổ đỏ đứng tên 2 người khác nhau).
Thứ 3: Trong bản hợp đồng sau này gia đình em muốn qui định rõ trong thời gian 1 năm, bên bán bắt buộc phải làm xong hợp đồng chuyển nhượng quỳên sử dụng đất lại cho gia đình em,nếu không gia đình em sẽ kiện ra Tòa án nơi gần nhất, như vậy có được không? Điều cuối cùng em muốn hỏi luật sư là: Với thời gian đã là 4 năm mà đến thời điểm này gia đình em mới làm hợp đồng đặt cọc, có đúng với qui định của pháp luật không?
Gì gia đình em sợ càng để lâu sau này lại xảy ra nhiều chuyện không hay.
Mong luật sư sớm hồi âm giùm gia đình em. Em xin chân thành cảm ơn.
Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi tới Công ty luật Bảo Chính. Trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:
Bộ luật Dân sự 2005 quy định như sau:
"Điều 358. Đặt cọc
1. Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quí, đá quý hoặc vật có giá trị khác trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự.
Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản.
2. Trong trường hợp hợp đồng dân sự được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác".
Pháp luật về dân sự hiện hành không quy định thời gian tối đa của hợp đồng đặt cọc là bao lâu. Để tránh rủi ro các bên nên thỏa thuận rõ các nội dung có trong hợp đồng đặt cọc. Đặt cọc là một trong số những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, việc đặt cọc của bạn nhằm thực đảm bảo được nhận chuyển nhượng đất. Do đó nếu muốn làm lại hợp đồng đặt cọc với nội dung khác với hợp đồng trước, gia đình bạn và bên bán cần có sự thỏa thuận và được lập thành văn bản có đầy đủ chữ ký các bên để đảm bảo quyền lợi cũng như tính hợp pháp.
Bên bán là 2 chủ sở hữu khác nhau, có GCNQSDĐ riêng nên cần lập thành những hợp đồng riêng biệt.
Điều 718. Quyền của bên thế chấp quyền sử dụng đất tại Khoản 4 ghi rõ: "Bên thế chấp được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã thế chấp nếu được bên nhận thế chấp đồng ý;"
Đối với gia đình có GCNQSDĐ đang thế chấp tại ngân hàng. Khi ký hợp đồng đặt cọc mua bán trong nội dung đặt cọc nói rõ tình trạng thửa đất; giá và phương thức thanh toán; quyền và nghĩa vụ các bên, thỏa thuận cụ thể về việc trả lãi hàng tháng, đứng ra làm thủ tục giải chấp; xóa việc đăng ký thế chấp; việc đặt cọc này để đảm bảo thực hiện hợp đồng từ khi ký đặt cọc đến khi sang tên thửa đất cho bạn. Hoặc ký cam kết đặt cọc giữa ba bên:
Bên nhận thế chấp – bên thế chấp và bên nhận chuyển nhượng, khi đó hợp đồng đặt cọc có nội dung cụ thể như sau: Giá bán thửa đất; phương thức thanh toán; bên thế chấp sẽ đưa cho bên nhận thế chấp một khoản tiền tương ứng giá trị mua bán thửa đất đã thỏa thuận, khoản tiền này để đảm bảo cho việc giao kết hợp đồng và cũng là số tiền để bên nhận thế chấp dùng để trả một phần thế chấp cho bên thế chấp.
Trên đây là nội dung trả lời của Công ty Luật Bảo Chính cho câu hỏi của bạn, nếu còn vướng mắc bạn có thể gọi 19006281 để được tư vấn trực tiếp.
Trân trọng!
Gọi 19006281 để nghe luật sư tư vấn nhanh chóng, kịp thời, chính xác nhất các quy định của pháp luật hoặc đặt lịch tư vấn trực tiếp tại văn phòng Công ty luật Bảo Chính (P308, Tòa nhà số 8, phố Láng Hạ, quận Ba Đình, thành phố Hà Nội). Trường hợp quý khách có nhu cầu mời luật sư tham gia các vụ án tranh chấp đất đai, thừa kế, hôn nhân gia đình, thương mại, kinh tế… vui lòng liên hệ với chúng tôi theo địa chỉ trên.
Nghị quyết 19/2008/QH12 Về việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam