Đứng tên “đại diện” trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất?

Công ty Luật Bảo Chính cảm ơn bạn Việt Phú đã tin tưởng và gửi thắc mắc về cho công ty, với câu hỏi của bạn chúng tôi trả lời như sau:
Theo thông tin bạn cung cấp thì ngôi nhà hiện nay gia đình bạn đang ở là do ông ngoại bạn để lại cho bà ngoại khi còn sống. Tuy nhiên, việc “để lại” ngôi nhà theo ý bạn có phải là sự chuyển quyền sử dụng/sở hữu theo đúng hình thức và tuân thủ các điều kiện do pháp luật quy định hay không thì chưa được làm rõ. Hơn nữa, UBND thành phố Hồ Chí Minh đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất/quyền sở hữu nhà do mẹ bạn đứng tên đại diện và còn ghi rõ mẹ bạn là: đại diện cho tài sản của ông ngoại, bà ngoại lớn, và bà ngoại của bạn. Với những thông tin này và đối chiếu theo quy định về việc thể hiện thông tin về người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất tại trang 1 của Giấy chứng nhận tại Điều 3 Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/05/2014 quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì mẹ bạn chỉ là người đại diện đứng tên chủ sử dụng/chủ sở hữu (cụ thể là đại diện cho những người thừa kế của ông ngoại, bà ngoại lớn và bà ngoại bạn) chứ không phải là chủ sử dụng/chủ sở hữu đối với ngôi nhà đó. Quyền sử dụng/sở hữu đối với ngôi nhà được cơ quan có thẩm quyền công nhận cho ông ngoại, bà ngoại lớn và bà ngoại của bạn (thể hiện trên dòng chữ ghi chú dưới tên của mẹ bạn trên giấy chứng nhận). Do hiện nay, cả ba người là ông ngoại, bà ngoại lớn và bà ngoại của bạn đều đã mất nên ngôi nhà được coi là di sản thừa kế chia cho những người thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật của mỗi người. Tuy nhiên, do những người thừa kế chưa làm thủ tục để khai nhận, phân chia di sản thừa kế nên cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất/quyền sở hữu nhà cho người đại diện của người thừa kế.
Về những người thừa kế của ông ngoại, bà ngoại lớn và bà ngoại của bạn thì: Nếu không có di chúc để lại thì di sản chia theo pháp luật cho những người thừa kế quy định tại K1 - Điều 651 Bộ luật Dân sự 2015. Theo đó, đến thời điểm hiện nay, những người thuộc hàng thừa kế thứ nhất (gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết) tạm xác định là:
(i) Người thừa kế của ông ngoại bạn là: mẹ bạn và hai người con ở Pháp (nếu họ còn sống) và những người thừa kế khác…
(ii) Người thừa kế của bà ngoại lớn là: hai người con ở Pháp (nếu họ còn sống) và những người thừa kế khác…
(ii) Người thừa kế của bà ngoại bạn là: mẹ bạn và những người thừa kế khác…
Nếu hai người con của ông ngoại bạn ở Pháp đã chết thì gia đình bạn phải làm rõ xem họ đã chết năm nào. Nếu họ chết sau ông ngoại và bà ngoại lớn thì họ vẫn được hưởng di sản thừa kế của bố mẹ họ; khi họ chết thì những người thừa kế của họ sẽ nhận thay phần di sản mà họ được nhận đó. Nếu họ chết trước ông ngoại và bà ngoại lớn thì con của họ sẽ được hưởng thừa kế thế vị theo Bộ luật Dân sự.
Theo những phân tích nêu trên thì mặc dù được đứng tên đại diện trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng/sở hữu nhà đất nhưng mẹ bạn không được thực hiện các quyền của chủ sử dụng/sở hữu (trong đó có việc chuyển quyền sử dụng/sở hữu ngôi nhà sang cho bạn). Gia đình bạn cần xác định tất cả những người thừa kế của ông ngoại, bà ngoại, bà ngoại lớn để những người thừa kế cùng thực hiện thủ tục khai nhận, phân chia di sản thừa kế của ông bà để lại theo quy định của pháp luật. Đối với hai người bác ở Pháp thì cần làm rõ xem họ đã chết chưa, nếu chết thì xác định thời điểm họ chết là khi nào (trước hay sau người để lại di sản) đồng thời xác định những người có quyền hưởng thay phần di sản thừa kế mà họ được hưởng.Trong trường hợp không thể tự xác định được thì gia đình bạn có quyền gửi đơn ra tòa yêu cầu chia di sản thừa kế.
Trên đây là nội dung tư vấn của công Luật Bảo Chính cho câu hỏi về “Đứng tên “đại diện” trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” của bạn nếu còn thắc mắc bạn có thể tiếp tục gửi thông tin về cho chúng tôi hoặc gọi 19006821 để được luật sư tư vấn tiếp.

Trân trọng!