Đơn phương chấm dứt hợp đồng đặt cọc. Hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Cảm ơn bạn đã tin tưởng và lựa chọn Công ty luật Bảo Chính. Về thắc mắc của bạn, chúng tôi tư vấn giải đáp cho bạn như sau:

Thời điểm bạn mua đất là ngày 04/09/2016 nên sẽ áp dụng quy định tại Bộ luật dân sự 2005.

Căn cứ Điều 358 Bộ luật dân sự 2005 quy định đặt cọc như sau:

“Điều 358. Đặt cọc.

1. Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quí, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự.

Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản.

2. Trong trường hợp hợp đồng dân sự được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác.”

Theo đó, đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia tài sản đặt cọc trong một thời gian để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự. Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản.

Theo bạn trình bày, bạn đặt cọc 40.000.000 đồng để mua một mảnh đất thổ cư với số tiền 210.000.000 đồng. Và có giao hẹn ngày 15/9/2016 sẽ trả đủ tiền và giao bìa đất. Tuy nhiên, đến ngày 7/9/2016 thì bên bán không tiếp tục thực hiện giao kết và trả lại cho bạn số tiền đặt cọc và bồi thường cho gia đình bạn 10.000.000 đồng.

Như vậy, bên bán đã từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với bạn và bên bán đã trả tiền đặt cọc và bồi thường cho gia đình bạn một khoản tiền.

Tuy nhiên, việc bồi thường cho gia đình bạn một khoản tiền phải tương ứng với tài sản đặt cọc (40.000.000 đồng), trừ trường hợp hai bên có thỏa thuận khác trong hợp đồng đặt cọc. Do đó, bạn phải căn cứ vào giấy đặt cọc giữa bạn và bên bán để xem có thỏa thuận về số tiền bồi thường khi một trong hai bên vi phạm hay không? Nếu không có thỏa thuận trong giấy đặt cọc thì bên bán phải bồi thường cho gia đình bạn là 40.000.000 đồng, không phải là 10.000.000 đồng.

Về việc lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 quy định:

“Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất.

....

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.”

Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực. Do đó, việc bạn và người bán lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có công chứng, chứng thực; chỉ có người làm chứng thì hợp đồng này sẽ không có giá trị pháp lý.