Diện tích đất đã bán không đủ diện tích tối thiểu được làm sổ đỏ?
31/03/2017 19:11Kính chào luật sư Bảo Chính. Tôi có một vấn đề mong được luật sư giúp đỡ. Tôi xin trình bày sau đây: nhà tôi đang ở, đứng tên sổ đỏ là tên tôi ( tôi gọi bên tôi là bên A), năm 2010 tôi có bán 1 phần căn nhà cho bên B, vì diện tích căn nhà bán khá nhỏ nên bên B không làm được sổ đỏ. Thời điểm đó chỉ ký giấy tờ bán tay có nhân chứng xác nhận là bên C. hiện tại tôi không có trách nhiệm và quyền hạn gì với căn nhà đã bán.Hiện bây giờ thì bên B muốn bán căn nhà đó, và bên C ( nhân chứng lúc trước ký nhận) mua lại. Tôi biết theo pháp luật thì căn nhà đã bán dù chung sổ nhưng tôi không có liên can gì đến hết. nhưng bên C muốn tôi ký bán phần căn nhà đó cho bên C, bỏ đi tờ giấy bán cho bên B lúc trước. Trường hợp của tôi giờ bi rơi vào thế khó xử vì bên C nói sổ đỏ tên tôi, tôi giữ nên tôi phải ký bán mới được. Mà bên C là hàng xóm láng giềng của tôi nên nếu tôi làm căn không chịu ký vì mình không có trách nhiệm gì với căn nhà đã bán thì không được. Bên C cần giấy tôi ký để gộp chung mảnh đất đó vào chung sổ với nhà của họ. điều này tôi hiểu được và bên B cũng đồng ý làm như vậy. Trong trường hợp của tôi là lúc trước tôi đã bán cho bên B rồi, dù là giấy tay nhưng vẫn có giá trị pháp luật, giờ tôi lại ký bán bên C nữa thì tôi đã vi phạm pháp luật bán nhà cho 2 bên. Bây giờ không có chuyện gì nhưng 5 hay 10 năm nữa bên B sẽ có quyền kiện tôi vì đã bán cho bên B rồi giờ lại bán cho bên C, khi đó tôi không có gì xác nhận là mình chỉ ký bán cho bên B thôi, còn bên B bán bên C nhờ tôi ký lại hết. Mong luật sư tư vấn giúp cho tôi để tìm ra giải pháp thỏa đáng. Tôi xin chân thành cảm ơn!
Công ty luật Bảo Chính, Đoàn luật sư Hà Nội cảm ơn bạn đã tin tưởng gửi thông tin xin tư vấn.
Về nội dung bạn thắc mắc, Công ty luật Bảo Chính trả lời cho bạn như sau:
Khi diện tích đất mà bạn bán nhỏ hơn diện tích tối thiểu được phép tách thửa thì Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định:
”1. Thửa đất đang sử dụng được hình thành từ trước ngày văn bản quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về diện tích tối thiểu được tách thửa có hiệu lực thi hành mà diện tích thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nhưng có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
2. Không được công chứng, chứng thực, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không được làm thủ tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất đối với trường hợp tự chia tách thửa đất đã đăng ký, đã được cấp Giấy chứng nhận thành hai hoặc nhiều thửa đất mà trong đó có ít nhất một thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
3. Trường hợp người sử dụng đất xin tách thửa đất thành thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu đồng thời với việc xin được hợp thửa đất đó với thửa đất khác liền kề để tạo thành thửa đất mới có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu được tách thửa thì được phép tách thửa đồng thời với việc hợp thửa và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho thửa đất mới".
Theo quy định trên thì nếu thời điểm bên B mua đất của nhà bạn mà quyết định của Ủy ban nhân dân tỉnh của bạn quy định về diện tích tối thiểu được phép tách thửa thì vẫn có thể tiến hành thủ tục sang tên sổ đỏ. Bên B có thể bán lại cho bên C mà không cần làm thủ tục sang tên sổ đỏ nếu bên C đồng thời nhập mảnh đất đó vào mảnh đất liền kề để tạo thành mảnh đất có diện tích ít nhất bằng diện tích tối thiểu được phép tách thửa.
Nhưng nếu thời điểm mua đất mà văn bản đó đã có hiệu lực thì giao dịch giữa bên bán là nhà bạn và bên mua là bên B là giao dịch vô hiệu và hai bên phải trả cho nhau những gì đã nhận. Mảnh đất đã bán đó vẫn là đất nhà bạn. Khi hai bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận thì phải có văn bản ghi rõ về việc hoàn trả và có thể công chứng văn bản đó. Nếu bên C muốn mua lại thì phải đáp ứng điều kiện như trên.
Trên đây là nội dung trả lời của Công ty luật Bảo Chính cho trường hợp bạn hỏi. Nếu còn vướng mắc bạn vui lòng gọi 1900 6281 để nghe luật sư tư vấn chi tiết chính xác nhất.Trân trọng!
Gọi 1900 6281 để nghe luật sư tư vấn nhanh chóng, kịp thời, chính xác nhất các quy định của pháp luật hoặc đặt lịch tư vấn luật trực tiếp tại văn phòng Công ty luật Bảo Chính (P308, Tòa nhà số 8, Phố Láng Hạ, quận Ba Đình, thành phố Hà Nội). Trường hợp quý khách có nhu cầu mời luật sư tham gia vụ án tranh chấp đất đai, thừa kế, hôn nhân gia đình, kinh tế, thương mại… xin vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi theo địa chỉ trên.
Nghị định 11/2013/NĐ-CP Về quản lý đầu tư phát triển đô thị