Đất trong quy hoạch có cấp sổ đỏ không?
23/04/2017 21:55
Em xin chào Luật sư. Em xin được hỏi Luật sư một việc như sau:
Nhà em sử dụng đất ổn định, hoàn toàn không tranh chấp từ trước năm 1993, tới năm 1997 Nhà nước đo bản đồ địa chính, đất nhà em vẫn được xác định đúng ranh giới sử dụng.
Đến năm 1998-1999 Sở văn hoá thông tin thanh lý một khu đất bãi phim họ quy hoạch khu dân cư tự xây và lấy vào gia đình em 1,5m để làm ngõ (gia đình em không được biết công khai quy hoạch), nhưng đến nay họ vẫn chưa thực hiện vì phần diện tích đó đang có nhà ở của gia đình. Đến năm 2015 gia đình em muốn bỏ nhà cũ đi và xây dựng nhà khác trên mảnh đất đó.
Gia đình em muốn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để xin cấp giấy phép xây dựng mà chính quyền địa phương cũng như hành chính công thành phố không giải quyết cho gia đình em để gia đình tổn thất nhiều về kinh tế.
Em xin hỏi Luật sư gia đình em có được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không và có bị lấy vào làm quy hoạch mà đã đưa ra cách đây hơn 10 năm không?
Trân trọng cảm ơn!
Công ty Luật Bảo Chính, Đoàn Luật sư Hà Nội cảm ơn bạn đã tin tưởng gửi thông tin xin tư vấn.
Thứ nhất, xin giải đáp câu hỏi gia đình bạn có được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không?
Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần đất thuộc diện quy hoạch được áp dụng theo quy định tại Khoản 2 Điều 49 Luật đất đai 2013. Cụ thể:
“Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật".
Theo quy định trên thì việc gia đình bạn có được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần đất thuộc quy hoạch hay không phụ thuộc vào kế hoạch sử dụng đất của Uỷ ban nhân dân huyện với khu đất của gia đình bạn đã có hay chưa:
- Nếu như đã có kế hoạch sử dụng đất với khu đất của gia đình bạn thì gia đình bạn sẽ không thể được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng.
- Nếu như kế hoạch sử dụng đất chưa được phê duyệt thì gia đình bạn có thể xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng khi có có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quy định tại Điều 100 hoặc Điều 101 Luật đất đai 2013 và theo thủ tục luật định.
Tuy nhiên tại Khoản 6 Điều 19 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai năm 2013 đề cập tới các trường hợp không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định:
“Người sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng đã có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền”.
Theo thông tin bạn trình bày gia đình bạn không được biết công khai quy hoạch tức gia đình bạn chưa hề nhận được thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của Ủy bạn nhân nhân cấp huyện nên gia đình bạn không thuộc trường hợp không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo khoản 6 Điều 19 trên. Do đó gia đình bạn được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật trong đó có việc đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khi gia đình bạn có đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nêu trên.
Thứ hai, xin trả lời vấn đề phần đất của gia đình bạn có bị lấy vào làm quy hoạch đã đưa ra cách đây hơn 10 năm không?
Theo quy định tại Khoản 3 Điều 49 Luật Đất đai 2013:
“Diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau 03 năm chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất.
Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ thì người sử dụng đất không bị hạn chế về quyền theo quy định tại khoản 2 Điều này”
Theo thông tin mà bạn cung cấp, vấn đề quy hoạch đã được đưa ra cách đây hơn 10 năm và cho tới nay vẫn chưa thực hiện đồng nghĩa với việc chưa có quyết định thu hồi hoặc đất chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất sau 03 năm thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất.
Như vậy, phần đất của gia đình bạn không bị lấy vào làm quy hoạch nữa khi có công bố điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi đất.
Trên đây là nội dung tư vấn của công Luật Bảo Chính cho câu hỏi của bạn. Nếu còn thắc mắc tiếp tục gửi thông tin về cho chúng tôi hoặc gọi 19006821 để được tư vấn tiếp.
Trân trọng!
Gọi 1900 6281 để nghe luật sư tư vấn nhanh chóng, kịp thời, chính xác nhất các quy định của pháp luật hoặc đặt lịch tư vấn luật trực tiếp tại văn phòng Công ty luật Bảo Chính (P308, Tòa nhà số 8, Phố Láng Hạ, quận Ba Đình, thành phố Hà Nội). Trường hợp quý khách có nhu cầu mời luật sư tham gia vụ án tranh chấp đất đai, thừa kế, hôn nhân gia đình, kinh tế, thương mại… xin vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi theo địa chỉ trên.
Nghị quyết số 1037/2006/NQ-UBTVQH11 Về giao dịch Nhà ở trước ngày 1.7.1991