Chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi người đứng tên đang ở nước ngoài

Cảm ơn bạn đã tin tưởng và lựa chọn Công ty luật Bảo Chính. Về thắc mắc của bạn, chúng tôi tư vấn giải đáp cho bạn như sau:

Thứ nhất, quyền của người Việt Nam ở nước ngoài về đất đai.

Luật đất đai 2013 tại điều 5 quy định về quyền của người sử dụng đất. Theo đó, Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này gồm một số trường hợp, trong đó có "Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch". Như vậy, chị của bạn thuộc trường hợp người Việt Nam định cư ở nước ngoài và có quyền sử dụng đất theo pháp luật về đất đai hiện hành.

Theo thông tin bạn cung cấp, chị bạn đang đứng tên mảnh đất muốn chuyển nhượng, nghĩa là chị bạn đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Luật đất đai 2013 quy định về quyền của người sử dụng đất, trong đó điều 167 tại khoản 1 quy định "Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này".

Như vậy, chị bạn là người sử dụng đất hợp pháp do đó được thực hiện quyền chuyển nhượng đất trong trường hợp này.

Thứ hai, thủ tục chuyển nhượng đất khi chủ sở hữu đang ở nước ngoài.

Căn cứ vào quy định của Luật đất đai 2013 thì chị bạn có quyền chuyển quyền sử dụng đất cho người khác, do đó chị bạn có quyền ủy quyền cho người khác thực hiện các quyền này khi không có mặt tại Việt Nam thông qua hợp đồng ủy quyền quy định tại Điều 581 Bộ luật dân sự 2005.

"Điều 581. Hợp đồng ủy quyền

Hợp đồng ủy quyền là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, còn bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao, nếu có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định."

Trong trường hợp này, hợp đồng ủy quyền phải được công chứng. Trình tự thủ tục công chứng được thực hiện theo hướng dẫn của Luật Công chứng 2014.

Khoản 2 Điều 55 Luật Công chứng 2014 quy định: “Trong trường hợp bên ủy quyền và bên được ủy quyền không thể cùng đến một tổ chức hành nghề công chứng thì bên ủy quyền yêu cầu tổ chức hành nghề công chứng nơi họ cư trú công chứng hợp đồng ủy quyền; bên được ủy quyền yêu cầu tổ chức hành nghề công chứng nơi họ cư trú công chứng tiếp vào bản gốc hợp đồng ủy quyền này, hoàn tất thủ tục công chứng hợp đồng ủy quyền”. Vì chị bạn đang ở nước ngoài, người được ủy quyền đang ở Việt Nam nên đương nhiên không thể cùng đến một tổ chức hành nghề công chứng được, do đó, có thể tiến hành công chứng ở hai tổ chức công chứng theo quy định của pháp luật. Như vậy chị của bạn sẽ tiến hành công chứng nơi chị bạn đang cư trú, sau đó chị bạn gửi hợp đồng ủy quyền đã được công chứng của tổ chức công chứng nơi chị bạn đang cư trú ở nước ngoài gửi về Việt Nam để người được ủy quyền sẽ đến tổ chức công chứng nơi người ủy quyền cư trú tiến hành công chứng tiếp vào bản hợp đồng này.

Về thẩm quyền công chứng hợp đồng ủy quyền:

- Cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan đại diện lãnh sự của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam ở nước ngoài: Chị bạn đang ở nước ngoài nên có thể đến Đại sứ quán/lãnh sự quán của Việt Nam ở nước đó để yêu cầu công chứng.

- Văn phòng công chứng/Phòng công chứng tại Việt Nam: Sau khi chị bạn công chứng hợp đồng ủy quyền ở nước ngoài sẽ gửi về Việt Nam để người được ủy quyền thực hiện thủ tục công chứng tiếp hợp đồng ủy quyền đó.

Hồ sơ yêu cầu công chứng được quy định tại Điều 40 Luật công chứng 2014. Theo đó hồ sơ gồm:

"a) Phiếu yêu cầu công chứng, trong đó có thông tin về họ tên, địa chỉ người yêu cầu công chứng, nội dung cần công chứng, danh mục giấy tờ gửi kèm theo; tên tổ chức hành nghề công chứng, họ tên người tiếp nhận hồ sơ yêu cầu công chứng, thời điểm tiếp nhận hồ sơ;

b) Dự thảo hợp đồng, giao dịch;

c) Bản sao giấy tờ tùy thân của người yêu cầu công chứng;

d) Bản sao giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc bản sao giấy tờ thay thế được pháp luật quy định đối với tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng trong trường hợp hợp đồng, giao dịch liên quan đến tài sản đó;

đ) Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định phải có".

Như vậy, trong trường hợp chị bạn ở nước ngoài muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Việt Nam, chị bạn hoàn toàn có quyền ủy quyền cho người ở Việt Nam có đủ điều kiện theo luật định thực hiện việc chuyển nhượng thông qua hợp đồng ủy quyền có công chứng của cơ quan có thẩm quyền. Khi đó, người được ủy quyền sẽ nhân danh bạn tiến hành hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với bên thứ ba.

Về trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Pháp luật quy định gồm các bước sau:

Bước 1: Công chứng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

- Thẩm quyền: Tổ chức công chứng trên địa bàn tỉnh, thành phố nơi có bất động sản.

- Hồ sơ yêu cầu công chứng: 01 bộ hồ sơ yêu cầu công chứng cho tổ chức công chứng bao gồm:

+ Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng, giao dịch theo mẫu;

+ Dự thảo hợp đồng (nếu có);

+ Bản sao giấy tờ tuỳ thân;

+ Bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

+ Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng mà pháp luật quy định phải có.

Bước 2: Nộp hồ sơ đăng ký sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

- Thẩm quyền: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng tài nguyên và môi trường cấp quận (thị xã, huyện) nơi có đất;

- Hồ sơ đăng ký quyền sử dụng đất gồm:

+ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

+ Giấy tờ khác, như chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu của hai bên…

Bước 3: Căn cứ vào hồ sơ, cơ quan quản lý đất đai sẽ kiểm tra, xác định vị trí thửa đất và gửi cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính (nếu có);

Bước 4: Thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Bước 5: Nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Trên đây là nội dung trả lời của Công ty luật Bảo Chính cho trường hợp của bạn. Nếu còn vướng mắc bạn có thể tiếp tục gửi câu hỏi cho chúng tôi hoặc nghe luật sư tư vấn trực tiếp vui lòng gọi 19006281.

Trân trọng!

Gọi 1900 6281 để nghe luật sư tư vấn nhanh chóng, kịp thời, chính xác nhất các quy định của pháp luật hoặc đặt lịch tư vấn luật trực tiếp tại văn phòng Công ty luật Bảo Chính (P308, Tòa nhà số 8, Phố Láng Hạ, quận Ba Đình, thành phố Hà Nội). Trường hợp quý khách có nhu cầu mời luật sư tham gia vụ án tranh chấp đất đai, thừa kế, hôn nhân gia đình, kinh tế, thương mại… xin vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi theo địa chỉ trên.