Tiếng Việt English
Tổng Đài Tư Vấn1900 6281
Luật Bảo Chính http://tuvan.luatbaochinh.vn

ĐẤT ĐAI NHÀ Ở

19006281

Chuyển nhượng đất không chính chủ và không đúng hình thức chuyển nhượng

23/02/2017 11:19
Câu hỏi:

Kính chào Luật Sư!
Gia đình tôi có mua một mảnh đất ở quê, khi mua thì chỉ có giấy xác nhận giao và nhận tiền cho việc mua mảnh đất đó giữa 2 bên và có xác nhận của địa phương, nhưng bên nhận tiền k phải là chính chủ của mảnh đất mà là Bố của chủ mảnh đất đó, vì con trai ông đi làm xa.
Đến nay 2 năm rồi mà con trai ông không về để chuyển giao quyền sử dụng mảnh đất đó cho gia đình tôi. Năm nay tôi muốn xây nhà trên mảnh đất đó, thì tôi xin xác nhận xây dựng tại địa phương thì có được không ạ, hay phải chính chủ mới xây được ạ. Nếu sử dụng giấy ủy quyền sử dụng đất thì có được không ạ, và giấy ủy quyền đó có thời hạn trong bao lâu ạ.
Mong Luật Sư có thể giúp tôi giải đáp những thắc mắc.
Tôi xin chân thành cảm ơn! (maihuongth@...)

Trả lời:

Với vấn đề bạn đang thắc mắc, chúng tôi tư vấn như sau:

Việc mua bán trên chưa đáp ứng đầy đủ điều kiện của giao dịch theo Khoản 1 Điều 117 Bộ luật dân sự 2015 về Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ điều kiện:

“a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.”

Gia đình bạn mua một mảnh đất chỉ có giấy xác nhận giao và nhận tiền cho việc mua mảnh đất đó giữa hai bên và có xác nhận của địa phương, nhưng bên nhận tiền không phải là chính chủ của mảnh đất mà là Bố của chủ mảnh đất đó và nó không thỏa mãn với điều luật được trích dẫn ở trên vì chủ thể giao dịch là ông bố không phải chủ thể(chủ sử dụng đất) để ký kết nên có thể giao dịch đó vô hiệu theo Điều 122 Bộ luật dân sự 2015 do Giao dịch dân sự không có một trong các điều kiện được quy định tại Điều 117 của Bộ luật này.

Đối với trường hợp giao dịch mua bán đất ở trên tức là chuyển nhượng quyền sử dụng đất Luật Đất đai năm 2013 quy định tại Điểm a Khoản 3 Điều 167 quy định: “Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này”

Như vậy, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của gia đình bạn không được pháp luật thừa nhận do không đúng chủ thể ký kết và không tuân thủ về mặt hình thức (không được công chứng tại văn phòng công chứng hoặc chứng thực tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có bất động sản).

Trong trường hợp của bạn nêu thì gia đình bạn và người bán cùng làm lại các thủ tục theo đúng quy định về hình thức của giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nếu một trong hai bên cố tình không làm lại các thủ tục đó thì có quyền yêu cầu tòa án tuyên bố giao dịch này vô hiệu.

Do đó, việc bạn muốn xây nhà trên mảnh đất đó khi xin xác nhận xây dựng tại địa phương thì không được vì bạn vẫn chưa phải là người chủ sử dụng đất do chưa đáp ứng đủ điều kiện chuyển nhượng nêu trên.

Nếu việc sử dụng đất bằng giấy ủy quyền sử dụng đất (hoặc Hợp đồng ủy quyền) thì có thể được với điều kiện là phải được ủy quyền toàn bộ quyền định quyền sử dụng đất đoạt và quyền sở hữu tài sản bao gồm cả nội dung bạn nêu trên và thời hạn của giấy ủy quyền hoặc hợp đồng ủy quyền đó do các bên thỏa thuận hoặc không thỏa thuận thời hạn thì chỉ có giá trị trong vòng 01 năm kể từ ngày xác lập theo điều 563 Bộ luật dân sự 2015

Nếu bạn có thắc mắc hay vấn đề gì để làm sáng tỏ thì hãy gọi 1900 6281 hoặc gặp trực tiếp với chúng tôi để được tư vấn cụ thể hơn.
Gọi 1900 6281 để nghe luật sư tư vấn nhanh chóng, kịp thời, chính xác nhất các quy định của pháp luật hoặc đặt lịch tư vấn luật trực tiếp tại văn phòng Công ty luật Bảo Chính (P308, Tòa nhà số 8, Phố Láng Hạ, quận Ba Đình, thành phố Hà Nội). Trường hợp quý khách có nhu cầu mời luật sư tham gia vụ án tranh chấp đất đai, thừa kế, hôn nhân gia đình, kinh tế, thương mại… xin vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi theo địa chỉ trên.

Nghị định 11/2013/NĐ-CP Về quản lý đầu tư phát triển đô thị Nghị định 11/2013/NĐ-CP Về quản lý đầu tư phát triển đô thị
Nghị định 72/2009/NĐ-CP Quy định điều kiện về an ninh, trật tự đối với một số ngành, nghề kinh doanh có điều kiện. Nghị định 72/2009/NĐ-CP Quy định điều kiện về an ninh, trật tự đối với một số ngành, nghề kinh doanh có điều kiện.
Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 Quy định về giá đất Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 Quy định về giá đất
Nghị định 100/2015/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều, khoản về phát triển và quản lý nhà ở xã hội Nghị định 100/2015/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều, khoản về phát triển và quản lý nhà ở xã hội
Nghị định số 102/2014/NĐ-CP Về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai Nghị định số 102/2014/NĐ-CP Về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai
Luật đất đai năm 2003 Luật đất đai năm 2003
Thông tư 35/2014/TT-BCA Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Cư trú và Nghị định  số 31/2014/NĐ-CP quy định  chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Luật Cư trú Thông tư 35/2014/TT-BCA Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Cư trú và Nghị định số 31/2014/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Luật Cư trú
Luật số 65/2014/QH13 Quy định về Nhà ở Luật số 65/2014/QH13 Quy định về Nhà ở
Thông tư 80/2011/TT-BCA Quy định về quy trình đăng ký cư trú Thông tư 80/2011/TT-BCA Quy định về quy trình đăng ký cư trú
Thông tư liên tịch 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT Hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất Thông tư liên tịch 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT Hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất
Nghị quyết 134/2016/QH13 Về điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 và kế hoạch sử dụng đất kỳ cuối (2016 – 2020) cấp quốc gia Nghị quyết 134/2016/QH13 Về điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 và kế hoạch sử dụng đất kỳ cuối (2016 – 2020) cấp quốc gia
Nghị định 135/2016/NĐ-CP Sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định quy định về thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất, thuê mặt nước Nghị định 135/2016/NĐ-CP Sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định quy định về thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất, thuê mặt nước
Nghị định 152/2013/NĐ-CP Quy định về quản lý phương tiện cơ giới do người nước ngoài đưa vào Việt Nam du lịch Nghị định 152/2013/NĐ-CP Quy định về quản lý phương tiện cơ giới do người nước ngoài đưa vào Việt Nam du lịch
Nghị định 84/2013/NĐ-CP Quy định về phát triển và quản lý nhà ở tái định cư Nghị định 84/2013/NĐ-CP Quy định về phát triển và quản lý nhà ở tái định cư
Nghị định 38/2010/NĐ-CP Về quản lý không gian, kiến trúc, cảnh quan đô thị Nghị định 38/2010/NĐ-CP Về quản lý không gian, kiến trúc, cảnh quan đô thị
Thông tư 37/2014/TT-BTNMT Quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất Thông tư 37/2014/TT-BTNMT Quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất
Nghị định 140/2016/NĐ-CP Về lệ phí trước bạ Nghị định 140/2016/NĐ-CP Về lệ phí trước bạ
Nghị định 104/2014/NĐ-CP Quy định về khung giá đất Nghị định 104/2014/NĐ-CP Quy định về khung giá đất
Thông tư 02/2015/TT-BTNMT quy định việc quản lý, sử dụng đất bãi bồi ven sông, đất bãi bồi ven biển, đất có mặt nước ven biển; việc sử dụng đất đối với trường hợp chuyển đổi công ty, chia, tách, hợp nhất, sáp nhập doanh nghiệp; Thông tư 02/2015/TT-BTNMT quy định việc quản lý, sử dụng đất bãi bồi ven sông, đất bãi bồi ven biển, đất có mặt nước ven biển; việc sử dụng đất đối với trường hợp chuyển đổi công ty, chia, tách, hợp nhất, sáp nhập doanh nghiệp;
Nghị định 71/2010/NĐ-CP Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật nhà ở Nghị định 71/2010/NĐ-CP Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật nhà ở