Chuyển mục đích sử dụng đất và các chi phí liên quan.

1. Thủ tục tách sổ đỏ? Chi phí?

* Thủ tục tách sổ đỏ thực hiện theo quy định tại Điều 75 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT như sau:

- Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục tách thửa:

+ Đơn đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa theo Mẫu số 11/ĐK;

+ Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.

+ Giấy tờ mua bán.

+ Sơ đồ kỹ thuật thửa đất (nếu có yêu cầu).

+ Giấy chứng minh thư của người sử dụng đất

+ Sổ hộ khẩu gia đình.

- Nơi thực hiện thủ tục hành chính: Ủy ban nhân dân huyện Củ Chi.

- Thời hạn giải quyết: 20 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ.

Tuy nhiên, bạn phải tìm hiểu rõ diện tích tối thiểu tách thửa tại huyện Củ Chi, Thành phố Hồ Chí Minh để biết rõ gia đình bạn có được cấp sổ đỏ đối với phần diện tích 400m2 hay không?

* Chi phí khi tách thửa đất:

- Thuế thu nhập cá nhận khi tách thửa: Căn cứ Điều 12 Thông tư 111/2013/TT-BTC được sửa đổi, bổ sung tại Thông tư 92/2015/TT-BTC như sau: Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = Giá chuyển nhượng x Thuế suất 2%.

- Lệ phí trước bạ: Căn cứ Khoản 1 Điều 7 Nghị định 45/2011/NĐ-CP quy định mức thu lệ phú trước bạ theo tỷ lệ (%) như sau: "1. Nhà, đất mức thu là 0,5%."

Công thức tính lệ phí trước bạ = Diện tích đất (đơn vị m2) x Giá đất x 0,5%.

Giá đất là giá theo bảng giá đất của địa phương bạn.

- Các chi phí khác như:

2. Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất:

Căn cứ Khoản 1 Điều 57 Luật đất đai 2013 quy định chuyển mục đích sử dụng đất như sau:

"1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp."

Như bạn trình bày, đất của gia đình bạn là đất nông nghiệp, nay muốn chuyển mục đích sử dụng đất lên đất thổ cư thì phải được sự đồng ý của cơ quan có thẩm quyền. Trước tiên, gia đình bạn phải chuẩn bị hồ sơ để chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại Điều 11 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT như sau:

- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK ban hành kèm Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT;

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận).

- Chứng minh thư nhân dân của người sử dụng đất

- Sổ hộ khẩu gia đình

Nơi thực hiện thủ tục hành chính: Phòng tài nguyên môi trường huyện Củ Chi.

Thời gian thực hiện: 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ.

Bạn lưu ý không phải mọi trường hợp xin chuyển mục đích sử dụng đất đều được cơ quan có thẩm quyền đồng ý.

* Chi phí chuyển mục đích sử dụng đất:

Căn cứ Khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất như sau:

"2. Đối với hộ gia đình, cá nhân:

a) Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

b) Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

c) Chuyển mục đích từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất như sau:

- Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp đã được Nhà nước công nhận quyền sử dụngđất có thời hạn sử dụng ổn định, lâu dài trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà không phải là đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê, khi chuyển mục đích sang đất ở thì không phải nộp tiền sử dụng đất.

- Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp dưới hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014, khi được chuyển mục đích sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm có quyết địnhchuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

- Trường hợp được Nhà nước cho thuê đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, khi được chuyển mục đích sang đất ở đồng thời với chuyển từ thuê đất sang giao đất thì nộp tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở trừ (-) tiền thuê đất phải nộp một lần tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

- Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê hàng năm thì thu tiền sử dụng đất bằng 100% tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

d) Chuyển mục đích sử dụng đất có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp theo pháp luật đất đai của người sử dụng đất sang đất ở thì căn cứ vào nguồn gốc đất nhận chuyển nhượng để thu tiền sử dụng đất theo mức quy định tại Điểm a, Điểm b, Điểm c Khoản này."

Bạn tham khảo thêm quy định trên để biết chi phí khi chuyển mục đích sử dụng đất.

3. Xử lý hành vi xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp.”

Như bạn trình bày, gia đình bạn có đất nông nghiệp, tự ý xây dựng nhà ở trên 150m2, đây là hành vi sử dụng đất sai mục đích. Đối với hành vi sử dụng đất sai mục đích, gia đình bạn sẽ bị xử phạt hành chính theo quy định tại Nghị định 102/2014/NĐ-CP.

Do bạn chưa nói rõ đất nông nghiệp của gia đình bạn sử dụng vào mục đích gì: Trồng lúa, trông cây hàng năm, trồng cây lâu năm,... tùy thuộc vào mục đích sử dụng đất của gia đình bạn sẽ có mức xử phạt hành chính tương ứng.

Đối với hành vi sử dụng đất sai mục đích, gia đình bạn sẽ bị áp dụng hình biện pháp khắc phục hậu quả là buộc khôi phục lại tình trạng của đất trước khi vi phạm. Do đó, gia đình nhà bạn sẽ buộc phải phá dỡ phần tài sản đã xây dựng.
Trên đây là nội dung tư vấn của Công ty luật Bảo Chính về nội dung bạn đang thắc mắc. Nếu còn điều gì chưa rõ, bạn có thể tiếp tục thông tin cho chúng tôi để được giải đáp, hoặc nghe luật sư tư vấn, vui lòng gọi 19006281.

Gọi 1900 6281 để nghe luật sư tư vấn nhanh chóng, kịp thời, chính xác nhất các quy định của pháp luật hoặc đặt lịch tư vấn luật trực tiếp tại văn phòng Công ty luật Bảo Chính (P308, Tòa nhà số 8, Phố Láng Hạ, quận Ba Đình, thành phố Hà Nội). Trường hợp quý khách có nhu cầu mời luật sư tham gia vụ án tranh chấp đất đai, thừa kế, hôn nhân gia đình, kinh tế, thương mại… xin vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi theo địa chỉ trên.