Chuyển đổi đất vườn sang đất thổ cư

Cảm ơn bạn Nguyễn Văn Phúc đã tin tưởng và gửi câu hỏi về công ty Luật Bảo Chính, chúng tôi sẽ tư vấn cụ thể cho bạn như sau:

Theo Điều 36 luật Đất đai 2013 quy định:

Điều 36. Chuyển mục đích sử dụng đất

“Việc chuyển mục đích sử dụng đất giữa các loại đất quy định tại Điều 13 của Luật này được thực hiện như sau:

1. Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

a) Chuyển đất chuyên trồng lúa nước sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản;

b) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ sang sử dụng vào mục đích khác;

c) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

d) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

đ) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

2. Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không thuộc quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền, nhưng phải đăng ký với văn phòng của tổ chức có thẩm quyền đăng ký quyền sử dụng đất (sau đây gọi chung là văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất) hoặc Uỷ ban nhân dân xã nơi có đất;

3. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này thì chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng; thời hạn sử dụng đất được thực hiện theo quy định tại Điều 68 của Luật này;

4. Khi chuyển mục đích sử dụng đất trong trường hợp quy định tại các điểm c, d và đ khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định sau đây:

a) Nộp tiền sử dụng đất theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng đối với trường hợp chuyển đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất phi nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp có thu tiền sử dụng đất;

b) Nộp tiền sử dụng đất theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng trừ đi giá trị quyền sử dụng đất của loại đất trước khi chuyển mục đích sử dụng tính theo giá đất do Nhà nước quy định tại thời điểm được phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với trường hợp chuyển đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối sang đất phi nông nghiệp có thu tiền sử dụng đất;

c) Nộp tiền sử dụng đất theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng trừ đi tiền sử dụng đất theo loại đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đối với trường hợp chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

d) Trả tiền thuê đất theo loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đối với trường hợp người sử dụng đất lựa chọn hình thức thuê đất;

đ) Việc tính giá trị quyền sử dụng đất được áp dụng chế độ miễn, giảm tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ.”

Theo đó, gia đình bạn chuyển 140m2 đất vườn sang đất ở là trong khuôn khổ sự cho phép của pháp luật đồng thời phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định tại điểm c khoản 4 Điều 36 Luật Đất đai 2013, tức là bạn phải nộp tiền sử dụng đất theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng trừ đi tiền sử dụng đất theo loại đất trước khi chuyển mục đích sử dụng.

Điều 5 khoản 2 điểm a nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất

“2. Đối với hộ gia đình, cá nhân:

a) Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.”

Theo quy định trên thì như lời địa chính xã nói với bạn là sai, tại thời điểm nghị định này còn hiệu lực, bạn chuyển mục đích sử dụng đất cơ quan có thẩm quyền chỉ được thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch mà không phải là 100% chênh lệch.

Về hạn mức đất ở của tỉnh Nam Định được ban hành kèm theo Quyết định số: 27/2014/QĐ-UBND ngày 12/11/2014 của UBND tỉnh Nam Định. Bạn ở xã thuộc khu vực nông thôn thì hạn mức giao đất như sau:

Điều 3. Hạn mức giao đất ở cho mỗi hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở theo quy định của Luật đất đai năm 2013:

“1- Tại các xã khu vực nông thôn và khu vực thuộc các xã ngoại thành thành phố Nam Định, thuộc các thị trấn, nhưng không nằm trong quy hoạch phát triển đô thị là:

a- 300 m2/1 hộ đối với các vị trí đất thuộc khu dân cư không nằm ven các Quốc lộ, Tỉnh lộ, Huyện lộ, đường giao thông liên xã; không tiếp giáp với chợ, bến phà và khu trung tâm của xã.

b- 150 m2/1 hộ đối với các vị trí còn lại.

2- Tại đô thị:

a- 120 m2/1 hộ đối với khu vực thị trấn.

b- 100 m2/1 hộ đối với đất thuộc các phường của thành phố Nam Định và các khu vực thuộc các xã ngoại thành nhưng đã có quy hoạch phát triển đô thị.

c- 500 m2/1 biệt thự.”

Với diện tích bạn cần chuyển đổi mục đích sử dụng hiện tại thuộc diện cho phép theo hạn mức của địa phương bạn.

Trên đây là nội dung tư vấn của công ty Luật Bảo Chính cho câu hỏi về “Thủ tục chuyển đổi đất vườn sang đất thổ cư ?”, cho bạn, nếu còn vướng mắc bạn có thể tiếp tục gửi thông tin về cho chúng tôi để được giải đáp hoặc gọi 19006821 để nghe luật sư tư vấn trực tiếp.

Trân trọng!