Cho mượn bằng khoán vay tiền, mất khả năng chi trả có sang tên bằng khoán được không?

Công ty Luật Bảo Chính, Đoàn Luật sư Hà Nội cảm ơn bạn đã tin tưởng gửi thông tin xin tư vấn.
Về vấn đề của bạn thắc mắc Công ty Luật Bảo Chính tư vấn cho bạn như sau:
Trong trường hợp này của bạn, có 2 quan hệ pháp luật cần phải chú ý. Thứ nhất, việc bạn cho chị mượn bằng khoán đất dưới hình thức làm hợp đồng sang nhượng.
Việc bạn cho chị của bạn mượn bằng khoán đất là sơ sở để chị bạn thực hiện quan hệ pháp luật sau đó, thế nên, điều đáng chú ý ở đây chính là hiệu lực của hợp đồng sang nhượng giữa bạn và chị bạn.
Điều 167 Luật đất đai 2013 quy định chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một trong các quyền của người sử dụng đất như sau:
“Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này.”
Theo đó, điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 188 Luật đất đai 2013:
“Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.
2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.
3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.”
Về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì theo Điều 405 Bộ luật dân sự quy định:
“Hợp đồng được giao kết hợp pháp có hiệu lực kể từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác”
Điều 689 Bộ luật dân sự quy định:
“Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật”
Từ quy định trên cho thấy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là thuộc trường hợp hợp đồng có hiệu lực theo quy định của pháp luật. Theo Điều 689 trên thì pháp luật yêu cầu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực. Đây là điều kiện để hợp đồng có hiệu lực vì vậy các bên khi giao kết hợp đồng phải tuân thủ đúng quy định về hình thức của hợp đồng như đã quy định tại điều 689. Như vậy, bạn cần xác định xem, hợp đồng sang nhượng giữa bạn và chị bạn có hiệu lực hay không, vì theo quy định tại Điều 134 Bộ luật dân sự quy định:
“Trong trường hợp pháp luật quy định hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch mà các bên không tuân theo thì theo yêu cầu của một hoặc các bên, Toà án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn; quá thời hạn đó mà không thực hiện thì giao dịch vô hiệu.”
Và hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu được quy định tại Điều 137 Bộ luật dân sự như sau:
“1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập.
2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.”
Thứ hai, chị của bạn dùng bằng khoán đất đi vay nợ bên ngoài và hiện nay đã mất khả năng trả nợ, vậy bằng khoán đất của bạn sẽ được xử lý như thế nào và người chủ nợ có sang tên bằng khoán đất của bạn được không thì xin trả lời bạn như sau.
Đầu tiên, việc chị bạn đem bằng khoán đất đi vay nợ là quan hệ hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất. Điều 342 Bộ luật dân sự 2005 quy định về thế chấp tài sản như sau:
“Điều 342. Thế chấp tài sản
1. Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp) và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp.
Trong trường hợp thế chấp toàn bộ bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ của bất động sản, động sản đó cũng thuộc tài sản thế chấp.
Trong trường hợp thế chấp một phần bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác.
Tài sản thế chấp cũng có thể là tài sản được hình thành trong tương lai.
2. Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp.
3. Việc thế chấp quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định tại các điều từ Điều 715 đến Điều 721 của Bộ luật này và các quy định khác của pháp luật có liên quan.”
Trong trường hợp này, cụ thể chị bạn đã tiến hành chế chấp quyền sử dụng đất để vay nợ, do đó quyền sử dụng đất trong trường hợp này trở thành tài sản bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ của chị bạn với chủ nợ trong thời hạn nhất định đã được thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp tài sản. Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 715 Bộ luật dân sự như sau:
“Điều 715. Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên sử dụng đất (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng quyền sử dụng đất của mình để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự với bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp). Bên thế chấp được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn thế chấp.”
Hiện nay, do chị bạn đã không còn khả năng để trả nợ, vậy quy định tại Điều 721 Bộ luật dân sự 2005 quy định về xử lí quyền sử dụng đất đã thế chấp như sau:
“Điều 721. Xử lý quyền sử dụng đất đã thế chấp
Khi đã đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp quyền sử dụng đất mà bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì quyền sử dụng đất đã thế chấp được xử lý theo thoả thuận; nếu không có thỏa thuận hoặc không xử lý được theo thoả thuận thì bên nhận thế chấp có quyền khởi kiện tại Toà án.”
Theo đó, bằng khoán đất của bạn sẽ được xử lý theo 1 trong các cách sau:
Trường hợp chị của bạn và chủ nợ đã có thỏa thuận về việc xử lý tài sản thế chấp trong hợp đồng từ trước thì việc xử lý tài sản thế chấp sẽ được thực hiện theo thỏa thuận đã ghi trong hợp đồng.
Trường hợp không có thỏa thuận trước trong hợp đồng nhưng khi biết không có khả năng trả nợ nữa, chị bạn có thể tiến hành thỏa thuận việc xử lý tài sản thế chấp với chủ nợ. Theo đó, các phương thức xử lý tài sản thế chấp (tài sản bảo đảm) được pháp luật thừa nhận được quy định tại Điều 59 Nghị định 163/2006/NĐ-CP như sau:
“Điều 59. Các phương thức xử lý tài sản bảo đảm theo thoả thuận
1. Bán tài sản bảo đảm.
2. Bên nhận bảo đảm nhận chính tài sản bảo đảm để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm.
3. Bên nhận bảo đảm nhận các khoản tiền hoặc tài sản khác từ người thứ ba trong trường hợp thế chấp quyền đòi nợ.
4. Phương thức khác do các bên thoả thuận.”
Trường hợp không có thỏa thuận cũng không xử lý được theo thỏa thuận thì bên chủ nợ có quyền khởi kiện ra Tòa và khi ấy việc xử lý tài sản sẽ thực hiện theo phán quyết của Tòa án.
Trên đây là nội dung tư vấn của công Luật Bảo Chính cho câu hỏi của bạn. Nếu còn thắc mắc tiếp tục gửi thông tin về cho chúng tôi hoặc gọi 19006821 để được tư vấn tiếp.
Trân trọng!
Gọi 1900 6281 để nghe luật sư tư vấn nhanh chóng, kịp thời, chính xác nhất các quy định của pháp luật hoặc đặt lịch tư vấn luật trực tiếp tại văn phòng Công ty luật Bảo Chính (P308, Tòa nhà số 8, Phố Láng Hạ, quận Ba Đình, thành phố Hà Nội). Trường hợp quý khách có nhu cầu mời luật sư tham gia vụ án tranh chấp đất đai, thừa kế, hôn nhân gia đình, kinh tế, thương mại… xin vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi theo địa chỉ trên.