Cấp đổi sổ đỏ trong trường hợp bị quy hoạch và chênh lệch diện tích đất thực tế

Công ty Luật Bảo Chính cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi, chúng tôi sẽ tư vấn cho bạn với vấn đề bạn đang vướng mắc như sau:

Theo thông tin bạn cung cấp, diện tích đất của bạn được xã cấp sổ đỏ diện tích 500 m2 từ năm 1993. Đến nay, khi đo đạc lại để cấp đổi sang sổ hồng thì diện tích có thay đổi lên 600m2, nhưng diện tích thực tế sử dụng vẫn không thay đổi. Trong trường hợp này, bạn đính chính lại việc đất bạn sử dụng từ lúc xã cấp cho đến bây giờ không có sự thay đổi làm tăng thêm hay do lấn chiếm mà có thêm phần 100m2 đó. Mà diện tích này là do xã cấp cho gia đình bạn làm nhà ở từ năm 1986 (không có giấy tờ cấp đất) năm 1993 được cấp sổ đỏ diện tích 500m2 và bạn sử dụng ổn định, không có tranh chấp từ đó đến bây giờ. Việc chênh lệch đó là do sai số đo đạc mốc giới sử dụng đất từ năm 1993. Vậy, đây có thể xác định là lỗi của cơ quan có thẩm quyền từ năm đó chứ không phải do gia đình bạn.

Theo như bên UBTP Vinh xử lý về vấn đề diện tích đất có nguồn gốc xã cấp trái thẩm quyền hiện có một phần diện tích không phù hợp quy hoạch được phê duyệt năm 2010 là 100m2, nên giờ sẽ cắt ra 100m2 đất. Từ năm cấp sổ đỏ là năm 1993 đến năm 2014 mới xác định được có sai phạm trong việc cấp đất trái thẩm quyền, không phù hợp với quy hoạch được phê duyệt năm 2010. Mà thời điểm phê duyệt quy hoạch gia đình bạn đã sử dụng mảnh đất được cấp ổn định lâu dài đã được 27 năm.

Vậy nên căn cứ theo quy định của luật đất đai, với trường hợp khi đo đạc lại mà diện tích đất tăng thêm nhưng thực tế đất sử dụng không thay đổi thì căn cứ tại khoản 5 Điều 98 Luật đất đai năm 2013 quy định:

“5. Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.

Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật này.”

Căn cứ vào điều luật trên, trường hợp số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ có sự chênh lệch mà diện tích đất đang sử dụn thì bạn sẽ được xem xét cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và được công nhận diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế.

Theo quy định tại khoản 2,4 điều 23 Luật đất đai 2013 về trường hợp đất giao không đúng thẩm quyền thì việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đã được giao không đúng thẩm quyền được quy định như sau:

“...2. Trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền đã được sử dụng ổn định trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch thì người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất đã được giao theo quy định tại Khoản 1 Điều 20 của Nghị định này.

...4. Người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại Khoản 2 và Khoản 3 Điều này phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.”

Trường hợp gia đình bạn là giao đất không đúng thẩm quyền và đất gia đình bạn đã sử dụng ổn định trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch thì gia đình bạn được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật. Như vậy, với diện tích 100m2 đó bạn vẫn được công nhận.

Theo quy định tại điều 49 Luật đất đai 2013 về thực hiện quy hoạch kế hoạch sử dụng đất :

" Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật".

Do vậy, việc đất thuộc quy hoạch và có kế hoạch sử dụng đất thì bạn vẫn có thể xin cấp GCNQSDĐ theo thủ tục pháp luật quy định và chỉ bị hạn chế khi mà đã có quyết định thu hồi đất của cơ quan Nhà nước theo quy định tại khoản 4 điều 67 Luật đất đai 2013.

Như vậy, bạn sẽ có quyền được xét cấp GCNQSD 600m2 đất đó (nếu chưa có quyết định thu hồi 100m2 đất của cơ quan có thẩm quyền). Trong trường hợp, UBTP Vinh vẫn không công nhận 100m2 đó bạn có quyền khiếu nại theo quy định tại điều 204 Luật đất đai 2013 quy định về giải quyết khiếu nại, khiếu kiện về đất đai.

Trên đây là nội dung tư vấn của Công ty luật Bảo Chính cho câu hỏi “Cấp đổi sổ đỏ trong trường hợp bị quy hoạch và chênh lệch diện tích đất thực tế ?”, nếu còn vướng mắc bạn có thể tiếp tục đặt câu hỏi hoặc gọi 19006281 để nghe luật sư tư vấn.

Trân trọng!